住建部數(shù)據(jù)顯示，2024年全國產(chǎn)業(yè)園區(qū)平均空置率攀升至62.8%。

前有深圳零租金，后有上海核心地段降租金。

誠然，全國產(chǎn)業(yè)園去化壓力很大是事實，核心地帶產(chǎn)業(yè)園“虹吸”周邊，也是事實。

但這并不意味著，咱們縣域/非核心地帶園區(qū)沒有機會破局。

相反，越是經(jīng)濟增長放緩，我們產(chǎn)業(yè)招商就有越大的發(fā)揮空間。

企業(yè)謹(jǐn)慎投資，節(jié)省成本成為核心訴求之一，這正好是咱們凸顯比較優(yōu)勢的“好時機”。

深耕國家級園區(qū)“外溢”的細(xì)分環(huán)節(jié)，激活本地基因，成為破局關(guān)鍵。

01 比較優(yōu)勢

在國家級園區(qū)“虹吸效應(yīng)”下，縣域/非核心地帶園區(qū)常陷入“招商難、去化慢”的困境。

癥結(jié)在于，咱自家家底確實不夠厚。

區(qū)位交通夠不上暫且不提，給政策支持，給不過國家級園區(qū)；

甚至部分地方還沒有“權(quán)限”做產(chǎn)業(yè)政策，要層層向上匯報審批。

等批下來，優(yōu)質(zhì)“大企業(yè)”早被更高級別地區(qū)“挖走”了。

但換個角度看，接不住的企業(yè)，不應(yīng)該占據(jù)咱們的主要精力。

避開正面競爭，聚焦本地基因，“小而精、專而深”的腰部企業(yè)、配套企業(yè)，才是咱們需要花費八成以上精力去深耕的目標(biāo)。

我們先看看幾個例子。

案例1：浙江某區(qū)依托“千年家紡”產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，不跟風(fēng)搞半導(dǎo)體，而是建設(shè)“智能家紡產(chǎn)業(yè)園”，引入數(shù)碼印花、抗菌面料等升級技術(shù)，配套“家紡直播基地+跨境電商服務(wù)中心”，吸引50余家傳統(tǒng)家紡企業(yè)“二次創(chuàng)業(yè)”，園區(qū)去化率從40%提升至92%，成為全國最大的功能性家紡出口基地。

案例2：上海某國家級經(jīng)開區(qū)的生物醫(yī)藥企業(yè)研發(fā)出成熟醫(yī)美產(chǎn)品，毗鄰區(qū)縣園區(qū)主動提供“中試基地+量產(chǎn)廠房”，享受更低土地成本，形成“研發(fā)在經(jīng)開、轉(zhuǎn)化在縣城”的協(xié)作模式。

案例3：山東某區(qū)園區(qū)聯(lián)合周邊3個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，構(gòu)建“園區(qū)總部+鄉(xiāng)鎮(zhèn)車間”模式：園區(qū)聚焦產(chǎn)品設(shè)計、品牌運營、核心部件生產(chǎn)；鄉(xiāng)鎮(zhèn)利用閑置廠房建設(shè)“輕加工車間”，承接組裝、包裝等勞動密集型環(huán)節(jié)，解決園區(qū)廠房空間不足問題，同時帶動鄉(xiāng)鎮(zhèn)就業(yè)，該模式使園區(qū)去化率提升30%。

這三個成功案例的共同之處在于，善于利用“比較優(yōu)勢”，激活本地基因。

一、?避開新興產(chǎn)業(yè)紅海，從本地傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)中挖掘升級機會；

二、?與國家級園區(qū)形成互補，結(jié)合本地土地優(yōu)勢，爭做“產(chǎn)業(yè)后花園”；

三、?串聯(lián)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)資源，打造產(chǎn)業(yè)共同體，形成生態(tài)叢林。

一句話總結(jié)，在國家級園區(qū)面前，凸顯土地成本優(yōu)勢，承接產(chǎn)業(yè)外溢；

在同片區(qū)同級別園區(qū)面前，根據(jù)企業(yè)屬性、遷址需求，突出“顆粒度更小”的細(xì)節(jié)優(yōu)勢。

舉個例子，我們服務(wù)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)園區(qū)，在招引某大型食品加工企業(yè)過程中，通過凸顯已有同類企業(yè)落戶投產(chǎn)并形成完善的污水處理流程、污水管網(wǎng)配套健全等細(xì)節(jié)，奪得企業(yè)青睞。

02 本地基因與匹配度

找到目標(biāo)所在，接下來，就要看如何挖掘項目并實現(xiàn)落地。

首先，打掃干凈屋子再請客。

此前，筆者曾在《產(chǎn)業(yè)診斷，把家底摸清、把風(fēng)險看透》一文中詳細(xì)介紹過產(chǎn)業(yè)診斷具體怎么做，此處不再贅述。

梳理目標(biāo)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與地方產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀的“距離”，找到產(chǎn)業(yè)載體匹配度，才能讓本地優(yōu)勢有的放矢。

其次，本地基因“激活”，重在“感情牌”+“接得住”。

如何理解？

此前我們分析電子信息企業(yè)選址規(guī)律時，發(fā)現(xiàn)百分之六十以上的企業(yè)更傾向于在同一區(qū)域內(nèi)流轉(zhuǎn)。

換成大白話，咱們能吸引的是本來就對我們感興趣且有遷址/擴產(chǎn)意向的企業(yè)。

再往下挖一層，我們縣域經(jīng)濟發(fā)展靠的更多的是本地企業(yè)一步步成長起來，或者是在他鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的本地人“回鄉(xiāng)投資”。

此處咱們來看一則小故事。

王老板（化名），出生在江蘇北部某縣級市，大學(xué)在浙江某市讀書，后面順理成章地就留在當(dāng)?shù)貏?chuàng)業(yè)。經(jīng)過二十余年發(fā)展，企業(yè)上了規(guī)模，成為細(xì)分領(lǐng)域的腰部企業(yè)。

王老板人到中年，萌生出落葉歸根的想法。一來，父母逐漸老去，想要回鄉(xiāng)盡孝；二來，家鄉(xiāng)這幾年發(fā)展確實不錯，同時，他的企業(yè)規(guī)模上來以后對原材料距離上依賴減弱；三來，幾個核心股東都是同鄉(xiāng)，阻力小。

這一來二去就產(chǎn)生了遷址的想法，與我們接觸后，我們快速判斷時機，主動牽頭與其家鄉(xiāng)“一把手”、招商局長聯(lián)絡(luò)，高效促成見面。

園區(qū)負(fù)責(zé)人也在見面后親自帶領(lǐng)王老板實地考察，并讓當(dāng)?shù)毓?yīng)鏈企業(yè)“現(xiàn)身說法”，誠意滿滿。

最終，只用了不到2個月時間便完成了簽約落地。

縣域園區(qū)招商，不能小覷“鄉(xiāng)情”的影響力。

現(xiàn)階段，我們的基本盤在本地企業(yè)，比拼的是“溫度+速度”。

溫度，即情緒價值。每一個企業(yè)決策者，都是鮮活的個體。

咱們放棄上位者視角，轉(zhuǎn)型成服務(wù)型政府，真正要做的是：

從見面的初印象開始，體現(xiàn)專業(yè)（對企業(yè)所在產(chǎn)業(yè)了解程度），體現(xiàn)溫度（熱情、真誠且澄清利弊），體現(xiàn)服務(wù)意識（后續(xù)環(huán)評、消防等協(xié)調(diào)能力可提前展示，激活企業(yè)沉睡指標(biāo)）。

接得住，要求的是依據(jù)本地承載能力量力而行。

依舊從案例入手看。

我們曾為某縣引薦過一個歐洲外企，企業(yè)所在產(chǎn)業(yè)是當(dāng)?shù)叵胍⒌臉?biāo)桿產(chǎn)業(yè)。

投資人在我們陪同下，前往當(dāng)?shù)乜疾?，雖然有隨行翻譯，但當(dāng)?shù)貨]有精通西班牙語的人，接待過程中還是略顯吃力。

一些公文、審批系統(tǒng)也沒有相應(yīng)的小語種版本可供展示。

企業(yè)綜合考量了訂單、產(chǎn)業(yè)生態(tài)、語言環(huán)境等多方面因素沒有選擇當(dāng)?shù)?，最終選擇了上海。

外資，當(dāng)然是咱們努力爭取的對象。

這意味著我們需要在“軟環(huán)境”上下大力氣。

舉個例子，自問一下，如果是我，能為這一家歐企，專門做小語種版本的公文嗎？

又或者，專門招個既懂行業(yè)參數(shù)又會小語種語言的行家做翻譯，為他們長期服務(wù)？

所謂的匹配度，是雙方的匹配。

既要求企業(yè)與咱們產(chǎn)業(yè)鏈“缺口”匹配，也要求咱們園區(qū)承載能力與企業(yè)需求匹配，更要求咱們專業(yè)服務(wù)能跟得上企業(yè)發(fā)展。

寫在最后

在競爭白熱化的今天，縣域園區(qū)的突圍之道在“小而精、專而深”，在“本地基因”，在需求雙向匹配。

當(dāng)我們把目光從“對標(biāo)國家級園區(qū)”轉(zhuǎn)向“深耕本地基因”，從“拼政策力度” 轉(zhuǎn)向“拼產(chǎn)業(yè)溫度”，那些曾經(jīng)的“劣勢”，終將轉(zhuǎn)化為不可替代的“差異化優(yōu)勢”。