先來看，被業(yè)界刷頻的“朋友圈”：

超60億方的園區(qū)，空置率將突破30%。

這條“朋友圈”背后，是產(chǎn)業(yè)園去化的“無聲吶喊”。

為何難去化招不到企業(yè)？根本原因是，沒有做好運(yùn)營。

不少地方，將園區(qū)招商與運(yùn)營，視為“填滿物理空間”。

產(chǎn)業(yè)園不是鋼筋水泥的堆砌，園區(qū)運(yùn)營和園區(qū)招租無法劃等號(hào)。

當(dāng)運(yùn)營做到位了，招商就好起來了，去化周期隨之縮短，企業(yè)入駐率提升，產(chǎn)業(yè)發(fā)展也跑起來了。

01一條朋友圈背后?園區(qū)真實(shí)寫照

這條“朋友圈”發(fā)布后，評(píng)估了一下：

20億方的產(chǎn)業(yè)園，還處于空置狀態(tài)。

對(duì)于“朋友圈”所述，一位園區(qū)負(fù)責(zé)人與我們交流時(shí)提到：

確實(shí)，拿地建設(shè)熱火朝天，招商運(yùn)營卻“靜悄悄”。

昨天，剛被開發(fā)區(qū)高層催招商進(jìn)度；今天，就收到企業(yè)租賃協(xié)議暫緩。

一家國資生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園董事長，說出了園區(qū)發(fā)展的現(xiàn)狀。

若依靠傳統(tǒng)的園區(qū)出租，僅僅收取租金已經(jīng)難以達(dá)成盈利了。

不同開發(fā)背景的產(chǎn)業(yè)園，盈利模式也不一樣，但園區(qū)運(yùn)營必須從傳統(tǒng)物業(yè)運(yùn)營向產(chǎn)業(yè)運(yùn)營轉(zhuǎn)變。

現(xiàn)在一旦空置，收不到租金、加上運(yùn)營成本、資產(chǎn)折舊也很高。尤其新園區(qū)，完全是小馬拉大車，發(fā)展起來非常吃力。

產(chǎn)業(yè)園“空殼化”，本質(zhì)是“運(yùn)營觀念”的覺醒。

自《公平競爭審查條例》出臺(tái)后，政府不能給企業(yè)兌現(xiàn)以往的條件了。各地組建國有招商公司，讓國企以市場化招商的形式來完成。

為了提升入駐率，下調(diào)或者緩交租金成為產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營最簡單粗暴的方式。這樣一來，有些企業(yè)跑到成本更低的園區(qū)去了。

現(xiàn)階段，租金收益被不斷擠壓，而出租率長期掙扎在生存線上。園區(qū)采用“低價(jià)策略”，并不能長期發(fā)展下去。

對(duì)于各地來說，政府單看產(chǎn)業(yè)熱度來“對(duì)標(biāo)先進(jìn)”。拿低空經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園來說，不少地方上演“天空版圖”爭奪戰(zhàn)。

從“空中飛”轉(zhuǎn)到“落地用”，基建規(guī)劃、場景布局、市場培育等方面，有必要對(duì)這股熱潮理性地審視，思考存在的泡沫與發(fā)展方向的挑戰(zhàn)。

五年造一個(gè)園區(qū)、三年催熟一批產(chǎn)業(yè)，以“填空思維”進(jìn)行園區(qū)運(yùn)營，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)弱、企業(yè)散、關(guān)聯(lián)差。

當(dāng)?shù)胤秸€在下達(dá)“畝均稅收”、“固定資產(chǎn)投資額”等任務(wù)時(shí)，一場高度同質(zhì)化、盲目跟風(fēng)化的園區(qū)空置已經(jīng)來了。

這背后是，短期考核與長期培育的深層矛盾，忽視了區(qū)域資源稟賦的強(qiáng)行移植，也違反了產(chǎn)業(yè)發(fā)展與市場規(guī)律。

所以說，產(chǎn)業(yè)園發(fā)展，不應(yīng)做成“地產(chǎn)項(xiàng)目”，關(guān)鍵在于長期運(yùn)營。

園區(qū)做好運(yùn)營，不僅限于傳統(tǒng)的物業(yè)管理、招商服務(wù)和配套服務(wù)，而是向提供更深層次的產(chǎn)業(yè)培育體系和全生命周期企業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)變。

02蓋房子到操盤手 短期難以落地

有人說，產(chǎn)業(yè)園陷入“復(fù)制粘貼”的困局。

載體空間相同，產(chǎn)業(yè)定位雷同，招商方向一致。

確實(shí)，我們?cè)谥胁砍鞘姓{(diào)研，也發(fā)現(xiàn)了：

有的地方連本地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)都沒摸清，看到隔壁搞新能源汽車產(chǎn)業(yè)園，就想計(jì)劃建設(shè)“智能網(wǎng)聯(lián)汽車生態(tài)城”。

還有的園區(qū)，廠房一層大多租給一些倉儲(chǔ)物流、家居建材等公司當(dāng)庫房，二層及以上大多空置待租。

如果，缺少科學(xué)的市場調(diào)研、縝密的前期策劃與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)定位與實(shí)際市場基礎(chǔ)、需求嚴(yán)重脫節(jié)，導(dǎo)致項(xiàng)目難招引，讓園區(qū)去化周期拉長。

之前看到，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園去化，只要跟生物搭界的，合成生物學(xué)、醫(yī)美、保健品、功能性食品、化妝品，都可以入駐園區(qū)。

甚至，跟生物藥沒有直接關(guān)系的電子元器件，園區(qū)招商團(tuán)隊(duì)都開始主動(dòng)接觸。事實(shí)上，“高周轉(zhuǎn)”與“長期收益”的博弈躍然紙上。

近五年地方專項(xiàng)債中，有大部分資金流向產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)。其中，存在“規(guī)劃雷同、招商重復(fù)、產(chǎn)業(yè)空心化”問題的占比也很高。

不少開發(fā)區(qū)，管委會(huì)往往負(fù)責(zé)指方向，直接給國有企業(yè)下達(dá)招商任務(wù)。但短時(shí)間，從“開發(fā)建設(shè)”到“運(yùn)營管理”的轉(zhuǎn)變并不現(xiàn)實(shí)。

“過去靠政府的日子結(jié)束了，現(xiàn)在要比企業(yè)更懂產(chǎn)業(yè)，比資本更懂趨勢(shì)?！币晃粐Y負(fù)責(zé)人這樣坦言。

比如，當(dāng)上下游企業(yè)無法在10公里半徑內(nèi)完成協(xié)同，物流成本每增加1%，企業(yè)利潤率就會(huì)壓縮0.6%。

回到開發(fā)早期，園區(qū)能解決企業(yè)的空間需求即可，就是蓋房子、收租金，而現(xiàn)在這類景象已然消逝。

如今，企業(yè)會(huì)提出更多需求，如園區(qū)的產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)欠裢晟?、能否提供投融資支持等。還有高新技術(shù)企業(yè)，享受過幾年租金紅利，表示不再續(xù)租打算搬遷了。

實(shí)際上，一部分“候鳥企業(yè)”跨區(qū)遷移套利，讓項(xiàng)目方比政府還懂各種招商條件，并且還反過來博弈與談判。

無論是地方政府，還是國有企業(yè)，園區(qū)運(yùn)營還停留在“要變”的意識(shí)層面。從產(chǎn)業(yè)基底調(diào)研到招商引資，再到園區(qū)去化發(fā)展，并不清楚每根毛細(xì)血管怎么“鏈接”。

從運(yùn)營視角看，各地做的是園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“操盤手”。

產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營，不是趕鴨子上架，而是在企業(yè)自發(fā)聚集的過程中全面賦能，對(duì)生產(chǎn)、生活、生態(tài)要素進(jìn)行高效集聚、配置、整合和共享，從而適當(dāng)加速這個(gè)過程。

03產(chǎn)業(yè)園亟待盤活 運(yùn)營大于招商

就產(chǎn)業(yè)園而言，招商難度陡增是全國性問題。

然而，園區(qū)能否能招到商，核心因素在是否做好運(yùn)營。

現(xiàn)階段，產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營出類拔萃的，還是鳳毛麟角。

主要原因，在于關(guān)注自身的“一畝三分地”。

我們看到，各地政府看稅收，國有企業(yè)盯租金。

一邊注重立竿見影的稅收貢獻(xiàn)，一邊將招商與收租劃等號(hào)。

從地方看，想三年達(dá)成稅收目標(biāo)，但企業(yè)成長周期至少四五年。

從國企看，靠“拿好地、建廠房、收租金”的模式做“填充企業(yè)的容器”。

放在運(yùn)營視角，能夠把企業(yè)引進(jìn)來、留得住、服務(wù)好，比什么都重要，這是打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)的基礎(chǔ)。

若退一步講，運(yùn)營不一定都是高層級(jí)的各種服務(wù)，而是先做好基礎(chǔ)服務(wù)，滿足企業(yè)發(fā)展的訴求，才能夠多方共贏。

當(dāng)然園區(qū)運(yùn)營，包括不限于產(chǎn)品運(yùn)營、空間運(yùn)營、服務(wù)運(yùn)營、資產(chǎn)運(yùn)營和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營。

現(xiàn)在看，產(chǎn)業(yè)園去化還是應(yīng)了那句話：

比拼的不單是企業(yè)招引，還是誰能協(xié)助企業(yè)持續(xù)賺到錢。

這樣一來，通過園區(qū)運(yùn)營讓產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)有了向上發(fā)展的高度。

作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展運(yùn)行服務(wù)商，通過專業(yè)化、精準(zhǔn)化、差異化的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營，我們讓園區(qū)從填充企業(yè)的容器向園區(qū)生態(tài)的打造轉(zhuǎn)變。

重要的是，各方之間保持著高度的協(xié)同與互動(dòng)，形成了“政府引導(dǎo)、國企主導(dǎo)、谷川運(yùn)營、市場運(yùn)作”的發(fā)展模式。

對(duì)于地方政府，做好定位規(guī)劃、資源分配、環(huán)境優(yōu)化，以及監(jiān)管與評(píng)估等多方面的措施，為招商工作創(chuàng)造良好條件。

對(duì)于國有企業(yè)，在租金定價(jià)、園區(qū)配套、后期服務(wù)上全方位的把控，為入駐企業(yè)發(fā)展壯大提供有力支撐。

站在運(yùn)營方視角，我們進(jìn)行產(chǎn)業(yè)研究、招商引資、營銷宣傳，以及平衡地方發(fā)展與國有資產(chǎn)盤活。

真正實(shí)現(xiàn)在鋼筋水泥堆砌的產(chǎn)業(yè)園里，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的厚度遠(yuǎn)高于物理空間的規(guī)模，想長久下去需要靠資產(chǎn)增值和企業(yè)投資來實(shí)現(xiàn)。

產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營是“全生態(tài)過程”的管理，最終目的還是服務(wù)投資主體，讓企業(yè)進(jìn)得來、留得住、能發(fā)展。