自2023年以來，我國工業(yè)園區(qū)面積正在以每年1.4億平方米的速度持續(xù)擴張，預(yù)計到今年底，全國的工業(yè)園區(qū)總面積將突破62億平方米。

數(shù)據(jù)顯示，2024年第四季度，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場用“以價換量”策略持續(xù)刺激市場需求，并逐漸顯現(xiàn)成效，2024年下半年帶動全年凈吸納量回升至24.6萬平方米。一線城市產(chǎn)業(yè)園提前布局加速去化，全國經(jīng)濟發(fā)展聚焦產(chǎn)業(yè)園去化，盤活資產(chǎn)形成良性循環(huán)已成大勢。

拋開無謂的焦慮，聚焦實操，如何靠運營增強企業(yè)粘性，提升園區(qū)吸引力？

01增強企業(yè)粘性

在傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園運營模式下，園區(qū)與企業(yè)之間只是簡單的租賃關(guān)系，這種關(guān)系不僅缺乏深度，而且穩(wěn)定性較差。

一旦市場環(huán)境發(fā)生變化，企業(yè)很可能會選擇搬離，導(dǎo)致園區(qū)的空置率上升。

而精細化運營時代下的房東+股東模式，打破了這種松散的合作狀態(tài)，將園區(qū)與企業(yè)的命運聯(lián)系在一起。

在此背景下，我們看到：

蘇州工業(yè)園某生物醫(yī)藥企業(yè)去年融資1.2億，背后站著的神秘股東竟是園區(qū)運營方；

上海張江高科23年載體銷售業(yè)務(wù)收入、載體租賃業(yè)務(wù)收入占主營業(yè)務(wù)收入比例下降至43.03%、43.66%，投資收益穩(wěn)中向好......

越來越多的產(chǎn)業(yè)園運營商選擇通過股權(quán)投資的方式參與到入駐企業(yè)的成長中來。

這種方式不僅能夠增加額外的現(xiàn)金流，還能通過分享企業(yè)發(fā)展帶來的紅利，增強企業(yè)與園區(qū)之間的粘性，進而提高去化率。

在《管委會+公司：蘇州、張江經(jīng)驗總結(jié)，成功模式如何復(fù)制》一文中，我們詳細闡述產(chǎn)業(yè)園區(qū)“房東+股東”模式。

簡言之，利用資本的助推力量，深度參與、扶持園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，園區(qū)投資貫穿企業(yè)成長全周期。

再細化下去，參照“入園孵化-跟投成長-資本退出”打造投資鏈閉環(huán)。

以BioBAY（蘇州生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園）為例，信達生物制藥（蘇州）有限公司是BioBAY孵化最成功的企業(yè)之一。

2012年信達生物入駐后得到蘇州工業(yè)園幫助，代建商業(yè)化生產(chǎn)基地，同時得到園區(qū)國有資本投資。

企業(yè)發(fā)展過程中，借助園區(qū)“上下樓就是上下游，產(chǎn)業(yè)園就是產(chǎn)業(yè)鏈。”生態(tài)，讓信達生物得以快速成長。

不僅如此，在企業(yè)出海層面上，BioBAY也在積極拓展。

例如在新加坡搭建境外投資通道，幫國內(nèi)藥械企業(yè)通過新加坡鏈接到印度尼西亞、越南、泰國等東南亞市場。

這種深度參與、生態(tài)利益深度捆綁的房東+股東模式，增強企業(yè)粘合度的同時，也拓展了產(chǎn)業(yè)園盈利渠道，實現(xiàn)雙贏。

當然，這種模式對于產(chǎn)業(yè)園提出了更高的運營需求，通常需要“懂產(chǎn)業(yè)、懂經(jīng)濟、會招商、能服務(wù)”。

此時借助專業(yè)化市場招商機構(gòu)合作，不失為一種快速實現(xiàn)途徑。

02加強吸引力

運營去化的途徑之二，是通過增值服務(wù)加強園區(qū)吸引力。

何為增值服務(wù)？

包括但不限于法律咨詢、財務(wù)顧問、人力資源管理等，旨在幫助企業(yè)解決發(fā)展中遇到的實際問題，降低運營成本，提高競爭力。

前文中BioBAY案例提及打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)，本質(zhì)上是在解決企業(yè)發(fā)展過程中的供應(yīng)鏈問題。

在此我們著重探討，企業(yè)日常運營中最為頭疼的稅務(wù)和法律問題。

其一，很多小微企業(yè)在發(fā)展初期是沒有專業(yè)稅務(wù)服務(wù)團隊，這是現(xiàn)實也是早期企業(yè)面臨的切實困境。

園區(qū)若能提供專業(yè)的稅務(wù)服務(wù)團隊，從基礎(chǔ)稅務(wù)申報，到財務(wù)風(fēng)險預(yù)警，給予企業(yè)專業(yè)、細致的指導(dǎo)，幫助企業(yè)平穩(wěn)度過早期“不確定性”的同時擇優(yōu)選優(yōu)，為扶持園區(qū)內(nèi)潛力企業(yè)找到現(xiàn)實依據(jù)。

其二，法律風(fēng)險是企業(yè)運營過程中不可忽視的潛在威脅，任何一個法律漏洞都可能給企業(yè)帶來巨大的損失。

孵化企業(yè)過程中，法律幫助是扶持企業(yè)成長的一大利器。

產(chǎn)業(yè)園提供的法律增值服務(wù)，可涵蓋知識產(chǎn)權(quán)保護、法律咨詢等多個關(guān)鍵領(lǐng)域。

最實際的用途在于參與到企業(yè)投資選址當中，專業(yè)法律團隊和稅務(wù)團隊能夠為企業(yè)投資擴產(chǎn)提供建議，輔佐企業(yè)決策將利益最大化、風(fēng)險最小化。

這些增值服務(wù)不僅能有效提升企業(yè)的運營效率和抗風(fēng)險能力，也能讓園區(qū)在眾多競爭對手中脫穎而出，成為企業(yè)入駐的首選之地。

當然，這并不是要求每個產(chǎn)業(yè)園必須儲備這樣龐大的專業(yè)隊伍。

那如何提供增值服務(wù)呢？尋找有資質(zhì)且有能力提供專業(yè)服務(wù)的合作方是一條快捷路徑。

以谷川聯(lián)行為例，憑借多年深耕與國內(nèi)超100家政府及產(chǎn)業(yè)園區(qū)建立了深度合作關(guān)系。依托其專業(yè)的稅務(wù)團隊與法律團隊，可為園區(qū)提供涵蓋稅務(wù)咨詢、法律咨詢、風(fēng)險防控等多方面的專業(yè)服務(wù)。

這些專業(yè)服務(wù)，為園區(qū)企業(yè)有效降低運營成本、規(guī)避法律風(fēng)險。

同時，輔助提升產(chǎn)業(yè)園全要素招商能力，拓寬運營價值，為園區(qū)的長遠發(fā)展注入強勁動力。

在谷川聯(lián)行助力一下，新倉飛樓去化率達90%；

郫都智慧科技園去化近100%。

......

產(chǎn)業(yè)園去化，在2025年需要更多運營賦能。

既要求導(dǎo)入企業(yè)是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)延鏈、補鏈、強鏈的一環(huán)，又需要企業(yè)有潛力成為“杭州六小龍”，這就要求我們以更加專業(yè)、更加全面的運營團隊，去幫助園區(qū)構(gòu)建生態(tài)利益共同體。

寫在最后

從房東到股東的產(chǎn)業(yè)園盈利變革，是中國產(chǎn)業(yè)升級的微觀投射。

在公平條例實施之下，各地進入“軟實力”招商比拼階段，以房東+股東模式深度參與企業(yè)發(fā)展進程，增強企業(yè)對產(chǎn)業(yè)園的歸屬感和忠誠度，有效提升企業(yè)粘性。

以專業(yè)服務(wù)為核心的多元化增值服務(wù)，將服務(wù)企業(yè)生命全周期落到實處，既提升園區(qū)競爭力，又能實現(xiàn)與企業(yè)生態(tài)捆綁，建立深度利益共同體。