2025年，國資改革行動迎來收官之年。

近段時間，國資委接連部署，“圈定”一系列重點任務(wù)。

有幾個關(guān)鍵詞值得關(guān)注，國有資本“三個集中”、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系、產(chǎn)投創(chuàng)投等。

在國企改革過程中，離不開“市場化”這一關(guān)鍵詞。

相較于市場化企業(yè)，國企在資產(chǎn)運營方面的靈活性稍顯不足。對于這類企業(yè)而言，該如何有效開展市場化改革，有效做好資產(chǎn)管理？

接下來，筆者將圍繞該議題展開分析和解讀，探索背后的招商邏輯和具體方案。

01市場化改革下 如何盤活萬億國有資產(chǎn)

根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于2023年度國有資產(chǎn)管理情況的綜合報告》，截至2023年末，央企資產(chǎn)總額116.5萬億元，地方國企資產(chǎn)總額255.4萬億元。匯總中央和地方情況，全國國企資產(chǎn)總額371.9萬億元。

此外，還有445.1萬億金融國有資產(chǎn)，64.2萬億行政事業(yè)性國有資產(chǎn)，以及國有自然資源資產(chǎn)。

一個關(guān)鍵信息，僅行政事業(yè)性國有資產(chǎn)，就達到了64.2萬億元。

顯然，國企持有的存量資產(chǎn)不僅規(guī)模巨大，且類型繁多。如何有效盤活這些資產(chǎn)，已成為地方政府和國有企業(yè)近年來的工作重心。

尤其是隨著國企改革步入深水區(qū)，市場化轉(zhuǎn)型對國企資產(chǎn)管理提出了更高的要求。

國企改革過程，常常遇到一些問題，比如改革難觸及基層、各部門間協(xié)同不足、改革形式與內(nèi)容不匹配，以及改革措施缺乏針對性等。

面對這些挑戰(zhàn)，國企必須尋找新的突破口，以實現(xiàn)更高質(zhì)量的發(fā)展。

自《關(guān)于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資有關(guān)工作的通知》實施以來，各地政府積極對國有資產(chǎn)盤活路徑進行探索。

對于國資國企，尤其是開發(fā)區(qū)的平臺公司而言，往往持有不少重資產(chǎn)，在資產(chǎn)盤活方面存在“船大難掉頭”的問題。

這些企業(yè)受限于體制和專業(yè)能力不足，難以有效管理和盤活閑置資產(chǎn)；再加上，地方政府在發(fā)展空間限制，以及一些歷史遺留問題，這些資產(chǎn)長期處于“企業(yè)管不好、政府管不了”的局面。

為實現(xiàn)國有資源的整體優(yōu)化配置，國有企業(yè)不僅需要重塑思維，構(gòu)建全面的資產(chǎn)管理體系，還需探討如何從“管資產(chǎn)”向“管資本”轉(zhuǎn)變。

其中，“三資”（資源、資產(chǎn)、資金）盤活，成為推動國企轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵。

那么，“三資盤活”的邏輯框架如何搭建，以及如何推動國有資產(chǎn)經(jīng)歷“價值發(fā)現(xiàn)-價值分析-價值實現(xiàn)-價值放大”的全周期管理，都是國企必須深入研究和解決的問題。

02基于國資委部署 明確關(guān)鍵維度

國資委明確指出，2025年工作重點是優(yōu)化國有企業(yè)的經(jīng)濟布局與結(jié)構(gòu)調(diào)整，引導(dǎo)企業(yè)聚焦核心業(yè)務(wù)，加速國有資本的“三個集中”，推進戰(zhàn)略性重組與專業(yè)化整合。

此外，國資委還強調(diào)要構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)，推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向高端化、智能化和綠色化方向轉(zhuǎn)型升級。

同時，積極發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和未來產(chǎn)業(yè)，如新能源汽車、新材料、生物制造、商業(yè)航天、低空經(jīng)濟和量子技術(shù)等領(lǐng)域。

國企市場化改革與存量資產(chǎn)盤活之間，存在著緊密的聯(lián)系。

一般來說，能夠出色管理資產(chǎn)的國有企業(yè)，在市場化改革方面表現(xiàn)也不會遜色?；趪Y委的部署，國企平臺公司轉(zhuǎn)型和資產(chǎn)管理，需要明確幾大維度：

首先，重組和整合的常態(tài)化。

在剛剛過去的2024年，我們見證了不少整合重組的落地。

中國數(shù)聯(lián)物流、中國資源循環(huán)等新央企亮相，國泰君安與海通證券加快并購重組、川投集團與能投集團新設(shè)合并成立“四川能源發(fā)展集團”，都體現(xiàn)了國有經(jīng)濟布局結(jié)構(gòu)優(yōu)化的趨勢。

未來，國企平臺的重組整合將成為常態(tài)，這將進一步集中專業(yè)力量和優(yōu)勢資源。

誰能更好地整合資源，誰就能實現(xiàn)資源和資產(chǎn)的更大規(guī)模集聚，這也是“做優(yōu)、做大、做強”國企的初衷。

在開發(fā)區(qū)平臺公司整合過程中，管委會應(yīng)站在行業(yè)發(fā)展的高度，充分考慮資產(chǎn)間的協(xié)同效應(yīng)和互補性。

比如，可以將同一產(chǎn)業(yè)鏈上下游的資產(chǎn)進行整合，以形成產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)，提高運營效率和市場競爭力。

其次，資產(chǎn)管理角色定位。

資產(chǎn)管理涉及廣泛的產(chǎn)業(yè)鏈，在整個盤活過程中，不可能由一家企業(yè)獨攬全局。

未來，資產(chǎn)管理生態(tài)鏈發(fā)展將更注重合作共贏。在資產(chǎn)管理賽道中，將涌現(xiàn)出一批專業(yè)的資產(chǎn)更新服務(wù)商、資產(chǎn)規(guī)劃服務(wù)商、資本投資商、資產(chǎn)運營商和數(shù)字服務(wù)商等。這些企業(yè)可以互相學(xué)習(xí)，取長補短。

這個過程中，國企平臺公司這一新賽道上將扮演資源整合商的角色。

如何尋找更優(yōu)質(zhì)的合作伙伴、實現(xiàn)資源的有效整合和專業(yè)合作，是未來資產(chǎn)持有者需要具備的基本能力。

最后，產(chǎn)業(yè)類平臺轉(zhuǎn)型。

雖然政策對平臺公司有所限制，但對于已實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型的產(chǎn)業(yè)類平臺公司，應(yīng)給予鼓勵和支持。

例如，這些公司可以融入產(chǎn)業(yè)發(fā)展的供應(yīng)鏈中，為區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供全方位的產(chǎn)業(yè)鏈與供應(yīng)鏈管理服務(wù)。

這將有助于平臺公司擺脫相對狹窄的業(yè)務(wù)范圍，有效擴大營收，并獲取更多利潤。國企平臺還需要加強產(chǎn)業(yè)投資能力，通過設(shè)立產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金，可承接上級財政資金支持，并以產(chǎn)業(yè)母基金的形式進行搭建，或作為子基金管理人申報子基金，進而開展基金募集工作。

同時，還需要加強對產(chǎn)業(yè)和企業(yè)前景的研判能力，確保資金用在刀刃上。

通過投資地區(qū)重點支持的產(chǎn)業(yè)，并引進孵化優(yōu)質(zhì)企業(yè)與項目，來獲取投資回報。

03市場化招商運營 三大切入點

相較于市場化企業(yè)，國企在資產(chǎn)運營方面的靈活性往往稍顯不足。

特別是在定價、合作條件以及租戶結(jié)構(gòu)調(diào)整等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，這種局限性有時會使國企錯失市場良機。

當下，無論是開發(fā)新市場還是運營現(xiàn)有市場，都面臨著諸多挑戰(zhàn)，這增加給存量資產(chǎn)管理帶來了壓力。

市場環(huán)境越是錯綜復(fù)雜，國有資產(chǎn)管理就越需要精細規(guī)劃與布局。

對于國企平臺公司而言，作為開發(fā)區(qū)的運營者，建立一個市場化的招商機制，顯得尤為重要。具體而言，可以從以下三個方面切入：

其一，優(yōu)化資產(chǎn)評價和投資體系。

隨著全國統(tǒng)一大市場的構(gòu)建，更具針對性的評價體系將逐漸形成。

例如，在成熟的資產(chǎn)招商租賃方面，“計租率”等指標可能會被廣泛引入，以此衡量資產(chǎn)的利用效率。

在產(chǎn)業(yè)園區(qū)和商辦類項目的招商環(huán)節(jié)，“招商產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理性”、“資產(chǎn)增值率”以及“證券化退出周期”等指標也日益受到關(guān)注。

前幾天，國資委、國家發(fā)改委聯(lián)行出臺政策，提倡推動創(chuàng)業(yè)投資金發(fā)展，重點“投早、投小、投長期、投硬科技”。

因此，在股權(quán)投資方面，后續(xù)的考核指標，可能會有客觀的量化。國有企業(yè)或平臺公司也要逐步打開思路，優(yōu)化調(diào)整評價體系。

其二，調(diào)整定價機制和配套設(shè)施。

國企平臺公司在園區(qū)廠房、辦公樓等存量資產(chǎn)運營中，常常會面臨出租定價，難以隨市場波動而迅速調(diào)整的問題。

尤其是在市場行情不明朗的情況下，這一問題尤為突出。

對此，應(yīng)重新審視資產(chǎn)定價，提升出租價格與市場需求的契合度。資產(chǎn)定價需要動態(tài)適應(yīng)市場變化，確保國企在存量資產(chǎn)運營中，能夠保持靈活性和主動性。

此外，也應(yīng)在物業(yè)配套設(shè)施上下功夫，如增設(shè)高標準配置車位、食堂、商業(yè)設(shè)施等，滿足企業(yè)員工日常需求的配套，做好“大物業(yè)”的角色。

這不僅能簡化企業(yè)的后勤管理工作，也是留住客戶的關(guān)鍵。

其三，對存量租戶精準再匹配，靈活調(diào)整租期。

隨著企業(yè)經(jīng)營狀況變化，辦公需求也會發(fā)生相應(yīng)調(diào)整。這種變化，可能使得現(xiàn)有的辦公空間，與企業(yè)實際經(jīng)營狀況產(chǎn)生不匹配，出現(xiàn)換租需求。

國企平臺公司應(yīng)及時捕捉這些變化，主動為那些業(yè)務(wù)正在擴張，或希望提升形象的大型企業(yè)、國央企等客戶，以及經(jīng)營有變動的企業(yè)，重新匹配符合其當前需求的辦公載體。

這主要是為了讓存量客戶，能夠以更合理的價格，入駐更符合現(xiàn)階段需求的辦公載體，進而降低客戶流失風(fēng)險。

此外，靈活調(diào)整租期策略也是關(guān)鍵。過去，國企平臺公司租賃合約多以年為單位簽訂。

隨著市場環(huán)境變化，應(yīng)該采取更靈活的策略。比如，部分業(yè)態(tài)的租期調(diào)整為6個月或3個月。

物業(yè)經(jīng)營的本質(zhì)，在于如何更好地出售“時間”。想要最大化地盤活存量資產(chǎn)、減少閑置，就必須使運營策略更具彈性。

最后，再總結(jié)一下本文的重點。

在市場化改革和全國統(tǒng)一大市場的背景下，國企平臺在盤活存量資產(chǎn)方面，需要采取更靈活的市場化招商策略。

比如，優(yōu)化資產(chǎn)評價和投資體系、調(diào)整定價機制和配套設(shè)施，以及存量租戶精準再匹配等，從而最大化地發(fā)揮資產(chǎn)價值。