對于工業(yè)上樓，大家的說法都不一樣。有些人覺得，廠房空間能充分利用，上下樓就是上下游，合作起來更方便。也有人覺得，企業(yè)上樓限制太多，空間不好改造不說，還可能有消防隱患，壓根不想搬上去。

其實，工業(yè)上樓沒有絕對的好壞，關鍵看自身情況適不適合。政府招商也好，企業(yè)選址也罷，主要就這塊地能不能真正幫到產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

一、為什么推行工業(yè)上樓

最直接的原因，就是土地不夠用。

最先推行工業(yè)上樓的深圳，土地開發(fā)強度高達49%，處于全國前列。

說白了，就是土地開發(fā)得差不多了，幾乎沒有新地塊可以用了。

傳統(tǒng)單層廠房容積率低，動不動就占幾百畝地，產(chǎn)值卻上不去。一邊是土地資源緊缺，另一邊是產(chǎn)業(yè)發(fā)展急需更多空間，雙重壓力之下，深圳只能“向上要空間”。蓋七八層的廠房，容積率能從1.0提到3.0以上。同樣大小的地塊，能多放兩倍的工廠。

然而，不少地方跟風建多層廠房后，發(fā)現(xiàn)企業(yè)根本不愿意上樓，怎么回事？原因有三：

● 并非所有產(chǎn)業(yè)都適合上樓

傳統(tǒng)工業(yè)生產(chǎn)中的重型設備（如沖壓機床、注塑設備等），單臺輕則幾噸、重則幾十噸。如果高層建筑的樓板設計承重，僅為300-500公斤/平方米，根本“扛不住”。要是硬把這些“大塊頭”搬上來，就得給樓板做特殊加固，比如加厚混凝土、用高強度鋼材。成本增加了不說，還可能留下結構安全隱患。另一類對震動敏感的精密儀器企業(yè)來說，生產(chǎn)使用的光刻機、三坐標準測量儀等核心設備，往往要求納米級作業(yè)精度。哪怕地面輕微晃一下，產(chǎn)生0.1毫米的位移，都可能導致元件加工偏差、檢測數(shù)據(jù)失真。

● 上下樓貨運不方便

常見的貨梯一般只能拉3-5噸，像整卷鋼材、集裝箱貨物這些“大塊頭”根本塞不進去。就算是能上樓的企業(yè)，要是生產(chǎn)需要樓上樓下協(xié)作，貨運來回跑加上等電梯，就得花不少時間，運輸效率大打折扣。要知道，制造業(yè)講究的是速度。以食品加工為例，在貨梯里耽誤久了，不僅影響產(chǎn)品品質，訂單也會跟著延誤。

● 成本比單層廠房高，且不靈活

高層廠房蓋起來成本就高，后期電梯維護、高層設備檢修、消防系統(tǒng)運行等開銷也不少。如果在樓上“安家”，企業(yè)想根據(jù)生產(chǎn)需求改造空間，比如拆個墻、擴面積，也會難一些。而單層廠房能直接用鋼結構擴建，靈活調整產(chǎn)能。

對涉及易燃材料的化工、印刷等行業(yè)來說，對高層廠房消防要求也會“升級”：必須裝自動噴淋系統(tǒng)、防煙樓梯間，消防電梯不低于0.8噸，每層的防火分區(qū)面積還被嚴格限制。比如，丙類廠房高層每層最多用4000平方米，單層能用到12000平方米。這就相當于，可用的生產(chǎn)面積少了很多，企業(yè)自然覺得不劃算?！肮I(yè)上樓”是土地集約利用的創(chuàng)新路徑，但推廣需綜合考量資源稟賦、產(chǎn)業(yè)基礎與政策環(huán)境，避免“一刀切”導致資源浪費。

二、三四線城市招商策略

從前文的分析中，我們知道，深圳等一線城市可以實現(xiàn)工業(yè)上樓，是有特定基礎支撐這種模式。對于其他地方，尤其是三四線城市而言，土地多且便宜，本身就不缺建設用地，沒必要跟風建多層廠房。

這些地方大多是紡織、家具這類勞動密集型產(chǎn)業(yè)，利潤薄。企業(yè)把成本看得比什么都重，不輕易上樓。再加上裝配式建筑、智能物流等配套技術跟不上，硬搞工業(yè)上樓，可能會吃力不討好。建單層或雙層廠房，或許性價比更高。

從我們接觸的園區(qū)來看，容積率2.0的廠房，在長三角適配度比較低。除非企業(yè)做的是電子信息之類產(chǎn)業(yè)，不僅能夠上樓，而且在樓上可以運營得很好。但只要是涉及機械加工的企業(yè)，基本都不好上去。

今年以來，上海開始嘗試調低容積率，從之前要求的容積率2.0，降到了1.2~1.5。比如，我們在嘉定安亭拿地建設的高科產(chǎn)業(yè)園，后期主要以3層廠房為主。

如今廠房早已供大于求，企業(yè)可選的廠房很多。如果說，某個意向園區(qū)沒有空置的一二樓，企業(yè)扭頭就去找下一家，基本不會湊合著上三四樓。那么，對于已經(jīng)建設了多層廠房的地方來說，該怎么辦？

一是打好“政策+技術”組合拳。

政策上給明確指引，比如成都出讓土地時，提前定好“準入標準”，哪些產(chǎn)業(yè)能上樓、畝產(chǎn)能達到多少；濟南直接給上樓企業(yè)資金扶持，減輕他們的租金和裝修成本。技術配套也得跟上，引入機器人自動搬貨、智能電梯分流系統(tǒng)，讓企業(yè)上樓也能輕松應對生產(chǎn)需求。再配上“租金梯度補貼”，比如首年減30%、次年減20%，這樣企業(yè)上樓的動力就更足了。

二是產(chǎn)業(yè)定制化上樓方案，根據(jù)承重“分層招商”。

比如，把1-2樓承重2噸/㎡的區(qū)域留給精密機械企業(yè)，高層500kg/㎡的標準層給電子信息企業(yè)（比如芯片封裝、電路板生產(chǎn)），實現(xiàn)“一樓一產(chǎn)業(yè)”。簡單說，一二樓給精密器械產(chǎn)業(yè)，高樓層給電子信息產(chǎn)業(yè)。有個小技巧，招商時先別急著把一樓填滿，否則樓上難招商不說，整棟廠房的價值都會受影響。還可以“按參數(shù)找企業(yè)”，層高、荷載都匹配好，讓每層廠房都找到最適配的“住戶”。比如，層高4.5米以上、荷載500kg/㎡以上的廠房，就瞄準智能裝備、醫(yī)療器械這些輕型制造企業(yè)；層高4米以下、荷載300kg/㎡以下的，干脆轉型做研發(fā)設計、軟件信息等輕資產(chǎn)環(huán)節(jié)。

三是廠房重建，提前做足功課。

多層廠房建好之后基本是不可逆的，很難做過多的翻新。如果一直招不到企業(yè)，就只能將廠房推倒重建。在最開始的時候，就得將產(chǎn)業(yè)研究和廠房規(guī)劃設計“綁”在一起，也就是現(xiàn)在流行的“P+EPC+O”模式：

從前期規(guī)劃（把企業(yè)的實際需求提前融入設計），到開發(fā)建設（新建或改造園區(qū)），再到后期運營（招商+物業(yè)管理+企業(yè)運營等配套服務），全流程都盯著企業(yè)需求來。

在這個過程中，可以找來專業(yè)的第三方機構來“助陣”。比如，谷川聯(lián)行可以靠大數(shù)據(jù)分析企業(yè)選址偏好，結合當?shù)噩F(xiàn)有產(chǎn)業(yè)基礎，提前鎖定有潛力的行業(yè)。關鍵是讓廠房“按需定制”，根據(jù)目標企業(yè)生產(chǎn)需求設計層高、承重、空間布局，把廠房建成企業(yè)想要的樣子。再加上全周期的專業(yè)服務“打底”，從建廠到運營都有人幫著解決問題，企業(yè)才更愿意留下來長期發(fā)展。

總結一下，工業(yè)上樓沒有絕對的好壞，只有適不適合。關鍵看建的廠房，能不能真正服務產(chǎn)業(yè)，企業(yè)能不能在這里扎下根、發(fā)展得好，讓空間真正成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“助推器”，而不是“絆腳石”。