很多園區(qū)廠房閑置，早已不是新鮮事。

一些地方，園區(qū)甚至已經(jīng)突破警戒線，空置率高達30%。

為了填滿這些空廠房，不少地方拼起了租金，價格一降再降，招商也逐漸變了味兒。

聽到一些招商人感慨道：現(xiàn)在招商都快干成招租了。

很多人都覺得，廠房閑置，主要是因為最開始的規(guī)劃沒做好。

但其實，這背后還有不少現(xiàn)實的問題。

01“無人問津” 為何去化難

一是，市場環(huán)境變化，企業(yè)需求減少。

如今全球經(jīng)濟不確定性增加，消費需求也可能隨之變化。企業(yè)投資越來越謹慎，對廠房需求變得飄忽不定。

有些可能會減產(chǎn)、停產(chǎn)，進而選擇退租或不再續(xù)租。

訂單少了，生產(chǎn)線停了，廠房自然就空出來了。

以汽車行業(yè)為例，目前就出現(xiàn)了產(chǎn)能過剩的情況。

據(jù)《中國汽車報》報道，這兩年，部分地區(qū)汽車市場需求下降。全球汽車產(chǎn)量從2023年的約9400萬輛，下降到2024年的約9300萬輛。

再加上，有些地區(qū)新能源汽車普及速度不如預期，跨國車企不得不關閉部分工廠。

吉利集團近期也在公開活動表示，不再建設新的工廠。

通過資源重組，盤活產(chǎn)能過剩，已是大勢所趨。

行情好的時候，各地扎堆建廠，希望從中分得一杯羹?，F(xiàn)在紅利期過了，后續(xù)出現(xiàn)的廠房，也難以吸引到合適的項目。

二是，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，舊廠房硬件跟不上新興產(chǎn)業(yè)需求。

比如，生物醫(yī)藥企業(yè)，對生產(chǎn)對環(huán)境潔凈度要求極高，需達到“無塵車間”的標準。

如果舊廠房空氣凈化系統(tǒng)不太行，潔凈度不夠，項目就不會考慮落在這里。

再比如，精密儀器制造企業(yè)，對振動極為敏感。

這類企業(yè)的核心設備，比如光刻機、三坐標準測量儀等，往往要求納米級作業(yè)精度。哪怕是0.1毫米的震動位移，都可能導致元件加工偏差、檢測數(shù)據(jù)失真。

以光學鏡片研磨為例，即便是細微震動，也會使研磨盤軌跡偏移，導致鏡片曲率誤差超出公差范圍。

因此，他們往往更傾向于一樓。畢竟一樓建筑基礎直接與大地連接，在承重上更穩(wěn)固一些。

而且受到樓上設備運轉(zhuǎn)、人員走動等影響更小，尤其避免管道共振、電梯運行等震動。

針對周邊道路車輛行駛產(chǎn)生的震動，一樓可加裝隔震溝、彈簧減震器，改造成本比高層更低。

從我們接觸企業(yè)和園區(qū)來看，一般情況下，三四層以上的廠房去化會難一些。這種情況，在長三角地區(qū)尤為明顯。

倘若沒有一樓廠房可供選擇，企業(yè)又不愿意上樓，那高層廠房就只能被擱置。

以及，智能裝備制造企業(yè)，他們生產(chǎn)用的大型設備，比如數(shù)控機床中心、大型壓力機、自動化焊接/裝備線等，在安裝和運行上，對廠房層高、承重力要求更高。

傳統(tǒng)輕工業(yè)、紡織等行業(yè)的舊廠房，層高普遍為3-5米。而大型智能裝備生產(chǎn)線常常超過6米，大部分舊廠房根本無法容納。

此外，舊廠房地面承重多按一般工業(yè)標準設計，每平方米承重幾百公斤。

對于幾噸甚至數(shù)十噸的智能裝備制造設備，舊廠房地面難以承載這些“重量級”設備。

三是，政策風向變化，企業(yè)面臨“去留”抉擇。

不同時期，國家政策鼓勵的產(chǎn)業(yè)不同。一旦政策調(diào)整，相應背景下成立的企業(yè)，也就沒有了優(yōu)勢。

尤其是，以前能干的一些高耗能、污染較高的產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在被“雙碳”目標限制了。壓力之下，企業(yè)只有兩條路可以走：

要么進行產(chǎn)業(yè)升級改造，以滿足當?shù)丨h(huán)保要求；要么直接搬走，尋找政策更為寬松的地區(qū)。

對于一些資金有限的企業(yè)來說，為了節(jié)約成本，往往會選擇搬遷。企業(yè)一走，原廠房也就空置了。

02 高效去化 多條腿走路

找到了廠房空置的“癥結”，解決起來就有頭緒了。

地方招商，得更注重產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，引導企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，同時優(yōu)化資源配置，讓每一寸土地都發(fā)揮出最大價值。

? 在產(chǎn)業(yè)布局上，不妨試試“特色產(chǎn)業(yè)+”策略。

有些地區(qū)一味追求新興產(chǎn)業(yè)，搞“一刀切”，將資源都傾斜到新興產(chǎn)業(yè)上。

傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)既沒有政策扶持，融資上也難以得到保障。再加上，企業(yè)本身市場競爭力本身就弱一些，發(fā)展就有些吃力。

咱們要做的，是先穩(wěn)住基本盤，既要守住原有的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，也要堅持多條路走路。

以我們合作的霍州經(jīng)開區(qū)為例。

他們一方面立足實際，深入研究現(xiàn)有煤炭產(chǎn)業(yè)的趨勢，推動煤機制造、清潔煤技術等向智能化、綠色化升級。

另一方面，積極布局電子信息（如傳感器制造）、半導體（芯片封裝測試）、廚衛(wèi)具等新興產(chǎn)業(yè)，構建多元化產(chǎn)業(yè)矩陣。

不把雞蛋放在一個籃子里，降低因單一產(chǎn)業(yè)波動帶來的風險。

招商不能只圖“新潮”，得結合本地實際，把既有優(yōu)勢做精，再合理布局多元產(chǎn)業(yè)。

靠近大城市的園區(qū)，還可以通過區(qū)位互補承接產(chǎn)業(yè)溢出，打好“特色產(chǎn)業(yè)+飛地經(jīng)濟”牌，形成“研發(fā)總部在都市、生產(chǎn)基地在本地”的協(xié)作模式。

? 在廠房建設上，既要“高大上”，也要“接地氣”。

一方面，緊扣前沿產(chǎn)業(yè)需求，建設科技型廠房，吸引科高端項目入駐。

比如，按照重型智能裝備標準，來設計承重；在網(wǎng)絡通信方面，提供高速、穩(wěn)定的網(wǎng)絡基礎設施；預置高規(guī)格電力，滿足科技企業(yè)高耗能設備的用電需求。

另一方面，以“普適性”保去化。

建設大量通用性廠房，基礎設施以標準層高、通用承重、常規(guī)水電為主。這種廠房成本低，適合中小企業(yè)快速入駐，保證整體的去化率。

尤其是鋼結構廠房，層高可靈活設計至15米，且承重梁跨度可達24米，比混凝土結構更適合大型設備布局。

在提升產(chǎn)能方面，相比于6米廠房，10米層高廠房往往能多布置2條產(chǎn)線。對于想降本增效的企業(yè)而言，無疑是一大吸引力。

目前霍州經(jīng)開區(qū)正在建設的二期鋼結構廠房，一樓層高為12或15米，既方便大型機械設備安裝調(diào)試，也便于后續(xù)空間分割。

所以，地方在廠房建設上要注重平衡，既要用“高大上”樹標桿、引鳳凰，也要用“接地氣”保流量、填空位。

? 錯位發(fā)展，差異化競爭。

頭部園區(qū)和一線城市一樣，憑借先發(fā)優(yōu)勢和強大的影響力，把企業(yè)都吸引過去了，出現(xiàn)“強者越強、弱者越弱”的現(xiàn)象。

在這種情況下，霍州經(jīng)開區(qū)選擇避開在成熟產(chǎn)業(yè)領域與頭部園區(qū)正面競爭。當?shù)馗鲌@區(qū)聚焦自身優(yōu)勢，走出了一條差異化道路。

比如，依托煤炭資源，實現(xiàn)環(huán)保升級和循環(huán)利用；利用區(qū)位成本優(yōu)勢，承接半導體封裝測試；

專注于發(fā)展電子信息產(chǎn)業(yè)，在園區(qū)內(nèi)打造完整的電子信息產(chǎn)業(yè)鏈，從原材料供應到產(chǎn)品研發(fā)、生產(chǎn)、銷售；結合本地廚衛(wèi)產(chǎn)業(yè)基礎，發(fā)展智能家居制造。

通過錯位發(fā)展，霍州經(jīng)開區(qū)不僅實現(xiàn)建設資源的100%利用，還形成了“百花齊放”的特色園區(qū)群，在細分市場建立了獨特競爭力。

如果說，整個片區(qū)的大產(chǎn)業(yè)方向相同，那不妨從“微差異化”入手，在產(chǎn)業(yè)里找到更細的突破口。

比如，同樣做生物醫(yī)藥，專門搞“基因測序耗材”，會比什么都做更有特色。

寫在最后

廠房去化，得先搞懂“為什么空”，再采取實實在在的行動。

招商需跳出“建好廠房等企業(yè)來”的慣性思維，以特色產(chǎn)業(yè)為原點，規(guī)劃好“需求-配套-場景”的空間地圖，讓廠房規(guī)格、交通網(wǎng)絡、生活配套，都服務“特色+”的延伸路徑。

與其在熱門產(chǎn)業(yè)里“卷租金”，不如在細分領域做“小巨人”。

只有看清自己、提前規(guī)劃、勇于創(chuàng)新，才能將“沉睡資產(chǎn)”，轉(zhuǎn)化為驅(qū)動地方經(jīng)濟發(fā)展的新動力。