加入WTO后我國經(jīng)濟(jì)呈爆發(fā)式增長，不少中心城市街道產(chǎn)業(yè)園早期為了趕“紅利”并沒有明確規(guī)劃。

當(dāng)時，大家看重的是企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、發(fā)展體量和就業(yè)影響力。

可能招來了紡織企業(yè)，又會招食品企業(yè)；招來了機(jī)械制造企業(yè)，又零星招了醫(yī)藥企業(yè)。

這就是使得都市產(chǎn)業(yè)園“埋下”發(fā)展隱患--沒有明確的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

現(xiàn)如今，經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩，要求地方明確主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，激發(fā)產(chǎn)業(yè)規(guī)模效應(yīng)。

但現(xiàn)有的企業(yè)也有自己的優(yōu)勢，不少地方進(jìn)行“騰籠換鳥”總歸有顧慮。

怎么辦？不如看看這些地方通過“園中園”模式疊加創(chuàng)新運(yùn)營助力，以輕量級資產(chǎn)實(shí)踐調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局。

01 成功的實(shí)踐

在產(chǎn)業(yè)升級的大背景下，許多地方都面臨類似困境：

土地資源稀缺：新增工業(yè)用地指標(biāo)緊張，傳統(tǒng)“圈地招商”模式難以為繼；

存量資產(chǎn)低效：老舊廠房、閑置園區(qū)因規(guī)劃落后無人問津，甚至淪為“僵尸資產(chǎn)”；

招商競爭激烈：企業(yè)更看重產(chǎn)業(yè)生態(tài)與長期運(yùn)營能力。

于是，不少地方開始嘗試用“園中園”模式來實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)快速聚集。

簡言之，在一個大型園區(qū)中劃出若干小型特色園區(qū)，各園區(qū)同屬一個大產(chǎn)業(yè)生態(tài)的同時，也有各自的產(chǎn)業(yè)定位和管理模式。

通過引入那些具有雄厚產(chǎn)業(yè)的地產(chǎn)商，亦或是擁有產(chǎn)業(yè)鏈調(diào)動能力的龍頭企業(yè)、上市公司，利用其產(chǎn)業(yè)生態(tài)聚攏能力，開展小型特色園區(qū)的精細(xì)化招商和運(yùn)營。

例如，山東煙臺開發(fā)區(qū)中的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園采用“園中園”模式，吸引包括榮昌生物醫(yī)藥園、東誠生物醫(yī)藥園等多個圍繞生物醫(yī)藥大產(chǎn)業(yè)而形成的特色小園區(qū)入駐。

貴州惠水經(jīng)開區(qū)以“園中園”模式建設(shè)“永紅換熱裝備產(chǎn)業(yè)園”，由貴州永紅換熱冷卻技術(shù)有限公司主導(dǎo)，成功吸引若干為其供應(yīng)零配件的長達(dá)10年的優(yōu)質(zhì)生產(chǎn)企業(yè)入駐。

南京雨花臺區(qū)軟件谷管委會與誠邁科技等8家軟件公司合作，采用“園中園”模式，共同投資以“信息安全、云計(jì)算”為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的“云密城”項(xiàng)目，為當(dāng)?shù)刎暙I(xiàn)了過億稅收。

發(fā)展到現(xiàn)在，更多熱門城市的都市產(chǎn)業(yè)園也希望用騰挪轉(zhuǎn)移的方式，在存量工業(yè)用地空間中規(guī)劃出一片區(qū)域來做“園中園”。

02 輕量級試水

經(jīng)濟(jì)上行，都市產(chǎn)業(yè)園憑借區(qū)位稀缺性，可“篩選”、“騰挪”低附加值的、不符合產(chǎn)業(yè)升級目標(biāo)的企業(yè)，以期為目標(biāo)產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展空間。

如今，經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩，園區(qū)空置率攀升，傳統(tǒng)企業(yè)能提供大量就業(yè)崗位，為城市發(fā)展提供一定體量的發(fā)展助力。

而新興產(chǎn)業(yè)通常無法快速覆蓋住這部分“既定”積累效益。

新舊動能轉(zhuǎn)換矛盾時有發(fā)生，“騰挪”傳統(tǒng)企業(yè)的巨量成本誰來承擔(dān)？

回歸本質(zhì)，作為地方管理者，我們要尊重市場發(fā)展規(guī)律。

如何理解？

低附加值的勞動密集型企業(yè)在都市產(chǎn)業(yè)園相對較高的用工成本、廠房成本、管理成本、環(huán)保要求等綜合因素影響下，會主動向郊區(qū)或者次中心城市遷移，這種規(guī)律是不可逆的。

近年來，一部分城市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩的強(qiáng)壓下，號召曾經(jīng)被“騰籠換鳥”的企業(yè)回歸，難度幾何倍增長。

這也側(cè)面警示，咱們不可強(qiáng)行引導(dǎo)，而應(yīng)順應(yīng)規(guī)律徐徐圖之。

現(xiàn)階段，我們需要將精力聚焦在捕捉目標(biāo)企業(yè)選址需求上。

其一，整合閑置資產(chǎn)，規(guī)劃一定體量的工業(yè)用地空間去做特色精品園，主打產(chǎn)業(yè)升級、優(yōu)質(zhì)生態(tài)；

其二，結(jié)合產(chǎn)業(yè)診斷，綜合評判需要發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)下細(xì)分類別，用差異化加固產(chǎn)業(yè)基底的同時，通過定向廠房設(shè)計(jì)匹配目標(biāo)企業(yè)投產(chǎn)運(yùn)營需求，來增加招引成功概率。

小結(jié)一下，可嘗試以輕量級“園中園”來實(shí)踐創(chuàng)新運(yùn)營管理，如“P+EPC+O”模式，達(dá)到產(chǎn)業(yè)布局戰(zhàn)略性調(diào)整的目的。

P+EPC+O，即前期規(guī)劃（將企業(yè)需求前置到設(shè)計(jì)階段）到開發(fā)策劃、建設(shè)管理（翻新/重建園區(qū)）再到后期運(yùn)營服務(wù)（招商運(yùn)營，提供稅務(wù)、法務(wù)等增值服務(wù)）。

在此過程中，我們可借助第三方市場機(jī)構(gòu)力量來“操盤”。

以谷川聯(lián)行為例，依托谷川招商數(shù)據(jù)中心企業(yè)選址數(shù)據(jù)分析，結(jié)合當(dāng)?shù)匾延挟a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，來提前鎖定高潛力賽道。

匹配物業(yè)設(shè)計(jì)--讓廠房“長”成企業(yè)想要的樣子，來降低企業(yè)投產(chǎn)、運(yùn)營阻力，降低招引難度。用專業(yè)服務(wù)厚植生態(tài)，即用全周期服務(wù)換取目標(biāo)企業(yè)長期扎根。

03 警惕“一刀切”

誠然，很多中心城市街道產(chǎn)業(yè)園在實(shí)踐“園中園”模式時也面臨新的選擇題。

是選擇在“園中園”中，把現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)的企業(yè)騰挪過去，進(jìn)行優(yōu)中選優(yōu)？

還是針對“園中園”獨(dú)立做對外招引，做優(yōu)、做強(qiáng)，樹立標(biāo)桿。

其實(shí)，這并不是完全對立的二選一。

在做好產(chǎn)業(yè)診斷之后，以上問題也將不再是問題。

為何這么說？

做產(chǎn)業(yè)診斷，就是弄明白家底，看清上位規(guī)劃的目標(biāo)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與地方產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀的“距離”，并以此作為切入口去做新舊動能的騰挪。

沒必要為了精品而精品，為了選擇而選擇。

當(dāng)下穩(wěn)商要大于招商，意味著我們要謹(jǐn)慎行事，特別需要警惕“一刀切”對地方營商環(huán)境所帶來的損害。

客觀經(jīng)濟(jì)活躍度不可忽視，但周期性經(jīng)濟(jì)波動是有規(guī)律的。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩終將過去，我們現(xiàn)在要做的是，為即將到來的上行期打好地基，為“新芽”冒尖犁好“土壤”。