12月初，中紀(jì)委、國(guó)家監(jiān)委網(wǎng)站刊發(fā)了《深度關(guān)注丨護(hù)航產(chǎn)業(yè)園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展》一文，揭開(kāi)了園區(qū)招商的諸多問(wèn)題。

比較明顯的，就是許多廠房雖然表面上看似已出租，但實(shí)際上卻是閑置狀態(tài)。究其原因，部分企業(yè)為獲取額外資金支持，申領(lǐng)遠(yuǎn)超實(shí)際需求的廠房，造成資源浪費(fèi)。

這給大家敲響了警鐘：園區(qū)要實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，決不能走老路。

產(chǎn)業(yè)園轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)招商模式，實(shí)現(xiàn)廠房有效去化，進(jìn)行精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，已刻不容緩！

01 園區(qū)運(yùn)營(yíng) 比開(kāi)發(fā)建設(shè)更重要

2024年，對(duì)產(chǎn)業(yè)園持有者和運(yùn)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是充滿考驗(yàn)的一年。

這一年面臨著雙重挑戰(zhàn)，一方面是供需不平衡，新供應(yīng)和庫(kù)存逐漸累積，但需求卻并未增加；另一方面是政策發(fā)生巨變，產(chǎn)業(yè)園招商所依賴的捷徑走不通了。

這兩大難題，給產(chǎn)業(yè)園的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)前所未有的壓力。

一個(gè)明顯的表現(xiàn)就是，過(guò)去建設(shè)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)空置率逐漸上升。

查閱產(chǎn)業(yè)園調(diào)研資料，發(fā)現(xiàn)不少客戶退租、減少租賃面積等現(xiàn)象，更有客戶向運(yùn)營(yíng)商提出主動(dòng)降價(jià)的訴求。

然而，倘若周邊園區(qū)同樣采取了降價(jià)策略，那么該園區(qū)的降價(jià)效應(yīng)就相當(dāng)于被抵消了，在招商方面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)也就無(wú)從談起。

即便是一線園區(qū)運(yùn)營(yíng)商愿意以價(jià)換量，也失去了效力，出租率并未因此增長(zhǎng)。產(chǎn)業(yè)園業(yè)績(jī)欠佳，政府對(duì)開(kāi)設(shè)新園區(qū)的信心也受到影響。

據(jù)Wind機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)測(cè)算，我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的總建筑面積，預(yù)計(jì)到2025年將突破62億平方米。若企業(yè)總數(shù)或規(guī)模不變，未來(lái)供過(guò)于求將成為趨勢(shì)。

隨著高周轉(zhuǎn)時(shí)代落幕，各地招商競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈、企業(yè)的入駐門(mén)檻不斷越高、項(xiàng)目落地難度增加。種種因素下，開(kāi)發(fā)區(qū)在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，難以形成有效的產(chǎn)業(yè)聚集。

面對(duì)“該怎么吸引企業(yè)”的困惑，各地開(kāi)發(fā)區(qū)也紛紛創(chuàng)新招商模式，場(chǎng)景招商、資本招商、產(chǎn)業(yè)鏈招商、股權(quán)招商等模式層出不窮。

在招商主體方面，開(kāi)發(fā)區(qū)正努力實(shí)現(xiàn)從政府招商逐步轉(zhuǎn)變?yōu)椤罢鲗?dǎo)、多方參與”的市場(chǎng)化招商模式。

“管委會(huì)+公司”模式下，平臺(tái)公司逐漸成為招商的重要力量。在一些開(kāi)發(fā)區(qū)中，管委會(huì)甚至將招商職能完全剝離給平臺(tái)公司，推動(dòng)他們以更加市場(chǎng)化的方式承擔(dān)起重任。

在各種復(fù)雜的招商挑戰(zhàn)里，不難發(fā)現(xiàn)一個(gè)事實(shí)：相較于開(kāi)發(fā)建設(shè)，園區(qū)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)顯得更為關(guān)鍵。

園區(qū)進(jìn)入存量時(shí)代，運(yùn)營(yíng)就成了差異化的重要手段，也是核心競(jìng)爭(zhēng)力所在。未來(lái)提升園區(qū)價(jià)值，主要還是得靠運(yùn)營(yíng)管理。

目前，從中央到地方政府，都在加大對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的扶持力度。無(wú)論是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資開(kāi)發(fā)，還是建設(shè)運(yùn)營(yíng)，參與其中的主體都擁有廣闊的發(fā)展空間。

可以說(shuō)，這是平臺(tái)公司轉(zhuǎn)型的必經(jīng)之道。

在這樣的背景下，平臺(tái)公司應(yīng)該如何選擇合理的發(fā)展模式，更好地參與到園區(qū)運(yùn)營(yíng)中？

02 平臺(tái)公司參與 需進(jìn)行幾大轉(zhuǎn)變

在新時(shí)代下，平臺(tái)公司發(fā)展如逆水行舟，不進(jìn)則退。

因此，必須要具備前瞻性視野，加快戰(zhàn)略布局。從頂層設(shè)計(jì)的角度來(lái)看，想要參與到園區(qū)運(yùn)營(yíng)中，需先進(jìn)行幾大轉(zhuǎn)變。

首先是功能上的轉(zhuǎn)變，主要承擔(dān)三大功能。

過(guò)去，平臺(tái)公司多是扮演二業(yè)主、二房東的角色，承擔(dān)大量的委托代建和租賃出售工作，本質(zhì)上屬于土地財(cái)政投融資平臺(tái)。

隨著形勢(shì)變化，平臺(tái)公司在產(chǎn)業(yè)園區(qū)在功能上要進(jìn)行轉(zhuǎn)變，主要是以下三大方向：

? 與政府產(chǎn)業(yè)對(duì)接，借助產(chǎn)業(yè)園區(qū)推動(dòng)地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而進(jìn)一步提升土地價(jià)值；

? 扶持與培育企業(yè)，與地方政府?dāng)y手合作，通過(guò)提供空間與服務(wù)，共同打造一流的營(yíng)商環(huán)境，助力企業(yè)成長(zhǎng)與發(fā)展；

? 不斷提升自身的經(jīng)營(yíng)效率與質(zhì)量，通過(guò)精細(xì)化的園區(qū)運(yùn)營(yíng)來(lái)獲取穩(wěn)定收益，提升市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)能力，并在債券市場(chǎng)中不斷調(diào)整業(yè)務(wù)策略來(lái)增強(qiáng)信用評(píng)級(jí)，開(kāi)辟新的融資渠道。

其次是模式上的轉(zhuǎn)變，逐漸向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

在過(guò)去，平臺(tái)公司在產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展中，主要采用的是傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式，側(cè)重于投資建設(shè)，通過(guò)投資驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目建設(shè)，再推動(dòng)運(yùn)營(yíng)工作。

然而，這種模式顯然存在“頭重腳輕”問(wèn)題，即過(guò)多強(qiáng)調(diào)投資環(huán)節(jié)，卻忽視了運(yùn)營(yíng)的重要性。

該模式的具體特點(diǎn)是：指令性較強(qiáng)、市場(chǎng)化運(yùn)作不夠靈活、債務(wù)包袱重、融資壓力大、經(jīng)濟(jì)效益不如意，且對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際價(jià)值貢獻(xiàn)有限。

在新的市場(chǎng)環(huán)境下，平臺(tái)公司需要從重資產(chǎn)模式，向輕重結(jié)合模式甚至輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變。

這要求我們加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)服務(wù)和企業(yè)服務(wù)功能建設(shè)，成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)全生命周期運(yùn)營(yíng)商。

具體而言，就是從單一的空間經(jīng)營(yíng)，轉(zhuǎn)變?yōu)楦⒅貢r(shí)間經(jīng)營(yíng)的模式，構(gòu)建一個(gè)集產(chǎn)業(yè)鏈、技術(shù)鏈、資本鏈、服務(wù)鏈于一體的綜合性大產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，為產(chǎn)業(yè)聚集和新質(zhì)生產(chǎn)力培育做出真正貢獻(xiàn)。

最后是業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)輕重結(jié)合。

傳統(tǒng)模式下，平臺(tái)公司往往采用坐地收租的單一經(jīng)營(yíng)模式。園區(qū)運(yùn)營(yíng)與服務(wù)，在整體業(yè)務(wù)中的占比顯得相對(duì)較小，對(duì)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)也有限。

再加上，平臺(tái)公司欠缺一定專(zhuān)業(yè)能力，難以滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展的深層次需求，更無(wú)法分享到產(chǎn)業(yè)發(fā)展碩果。

鑒于此，平臺(tái)公司必須進(jìn)行調(diào)整，加快布局園區(qū)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)投資、產(chǎn)業(yè)招商和企業(yè)服務(wù)等業(yè)務(wù)。同時(shí)，前瞻性布局產(chǎn)業(yè)公共技術(shù)服務(wù)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、雙碳經(jīng)濟(jì)等業(yè)務(wù)。

簡(jiǎn)單概括，就是形成輕重結(jié)合的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。這樣一來(lái)，既能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，又能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的收益，進(jìn)而增強(qiáng)自身造血能力。

總的來(lái)說(shuō)，平臺(tái)公司既要當(dāng)好房東，也要做好股東；既要收取租金，也要收取服務(wù)費(fèi)；既要追求投資收益，也要注意業(yè)務(wù)輕重結(jié)合。

03 如何運(yùn)營(yíng)和招商 三大切入點(diǎn)

隨著產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)環(huán)境變化，原來(lái)“先建園區(qū)，再招商”的模式必須有所調(diào)整。平臺(tái)公司應(yīng)該從產(chǎn)業(yè)規(guī)劃出發(fā)，再到產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與投資，最后才是園區(qū)實(shí)體建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。

其一，園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。

若按照以往的綜合性打法，想把運(yùn)營(yíng)做深并不容易。

這是因?yàn)槠渲猩婕岸鄠€(gè)產(chǎn)業(yè)門(mén)類(lèi)，難以兼顧所有的產(chǎn)業(yè)學(xué)習(xí)和調(diào)研工作，以及整合寬泛的產(chǎn)業(yè)資源。未來(lái)優(yōu)秀的園區(qū)運(yùn)營(yíng)，大概率誕生于專(zhuān)精式園區(qū)，而非大而全的園區(qū)。

對(duì)于平臺(tái)公司而言，一方面可以借助互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)分析，預(yù)判園區(qū)未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，并分析目標(biāo)企業(yè)特點(diǎn)，明確清晰的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方向。

另一方面，可結(jié)合省、市的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，基于當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和資源稟賦，對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈上下游進(jìn)行深度剖析，掌握其中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，詳細(xì)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)集聚培育路徑。

在這個(gè)過(guò)程中，需要綜合考慮政府意愿、人才引進(jìn)、土地資源情況等要素。

尤其是產(chǎn)業(yè)生態(tài)，要考慮是否有集聚效應(yīng)，能否能發(fā)揮產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)等，為園區(qū)招商和運(yùn)營(yíng)上一份“保險(xiǎn)”。

其二，產(chǎn)業(yè)投資與孵化。

平臺(tái)公司參與產(chǎn)業(yè)投資孵化，主要是以時(shí)間換空間來(lái)賭高額的企業(yè)未來(lái)收益，介入園區(qū)企業(yè)實(shí)體經(jīng)營(yíng)。

在這個(gè)過(guò)程中，要發(fā)揮國(guó)有資本的帶動(dòng)作用，吸引優(yōu)質(zhì)資本和資本機(jī)構(gòu)加入，比如銀行、證券公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)，打造完善的資本生態(tài)體系。

在項(xiàng)目建設(shè)完成和招商企業(yè)入駐后，通過(guò)股權(quán)投資等方式，參與具備高增長(zhǎng)潛力的未上市企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，實(shí)現(xiàn)利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。

具體瞄準(zhǔn)哪些產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域進(jìn)行投資呢？國(guó)家層面已經(jīng)指明了方向。

12月的北京高層經(jīng)濟(jì)會(huì)議提到九大重點(diǎn)基調(diào)，就包括“以科技創(chuàng)新引領(lǐng)新質(zhì)生產(chǎn)力”，可見(jiàn)戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)依舊是大方向。

各地應(yīng)緊跟國(guó)家戰(zhàn)略步伐，培育新興產(chǎn)業(yè)，如量子計(jì)算、人工智能、航空航天、高端裝備、生物醫(yī)藥和人形機(jī)器人等前沿領(lǐng)域。

其三，產(chǎn)業(yè)招商、穩(wěn)商和留商。

隨著《公平競(jìng)爭(zhēng)審查條例》實(shí)施，地方應(yīng)調(diào)整招商策略，可以考慮向“生態(tài)招商”轉(zhuǎn)變。

具體而言，就是圍繞著整個(gè)產(chǎn)業(yè)集群去打造生態(tài)鏈，優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境和產(chǎn)業(yè)上下游配套，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈的補(bǔ)鏈、延鏈、強(qiáng)鏈。通過(guò)引入“鏈主”企業(yè)，以及建立特色園區(qū)、千億級(jí)園區(qū)等方面發(fā)力，加速園區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集。

平臺(tái)公司可以依托園區(qū)已有的資源優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建起涵蓋龍頭企業(yè)、中小企業(yè)等多個(gè)層次企業(yè)的大生態(tài)。

在這種生態(tài)下，龍頭企業(yè)能夠起到行業(yè)帶動(dòng)作用，而中小企業(yè)提供服務(wù)和產(chǎn)業(yè)鏈配合，從而產(chǎn)生集聚效應(yīng)。

需要注意的是，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依舊復(fù)雜，2025年我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨很多不確定性。相比于招商，如何穩(wěn)商、留商或許是更急迫的議題。

隨著容錯(cuò)機(jī)制逐步健全，多地開(kāi)始嘗試在合規(guī)且可控的前提下，為園區(qū)內(nèi)的存量企業(yè)提供扶持，以此實(shí)現(xiàn)穩(wěn)商留商。

對(duì)于具備發(fā)展?jié)摿Φ目萍计髽I(yè)，不妨多一些耐心，允許他們通過(guò)更長(zhǎng)時(shí)間周期來(lái)兌現(xiàn)成果。若一味堅(jiān)持原有合作條件不變，很可能會(huì)扼殺掉這些優(yōu)質(zhì)企業(yè)種子。

寫(xiě)在最后

園區(qū)運(yùn)營(yíng)的價(jià)值，在于“算大賬”，用運(yùn)營(yíng)撬動(dòng)資產(chǎn)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)收益閉環(huán)。

企業(yè)通過(guò)園區(qū)招商、產(chǎn)業(yè)孵化以及運(yùn)營(yíng)服務(wù)，悉心培育產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)，推動(dòng)園區(qū)產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。隨后，借助資產(chǎn)證券化等金融工具順利退出，將資產(chǎn)增值部分轉(zhuǎn)化為實(shí)實(shí)在在的收益。

不少園區(qū)在運(yùn)營(yíng)工作上，依舊任重而道遠(yuǎn)。

只有回歸初心和產(chǎn)業(yè)本質(zhì)，把產(chǎn)業(yè)研究透了，把企業(yè)項(xiàng)目需求把握精準(zhǔn)了，通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值，才能實(shí)現(xiàn)園區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。