一手化債，一手投資，地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展要上新臺階，地方政府招商難、難上加難。

產(chǎn)業(yè)園空置率攀升，去化成為不少地方的“心頭病”。

收口越來越緊，任務(wù)越來越重，園區(qū)招商難題時常是摁下葫蘆浮起瓢，舊的尚來不及解決，新的環(huán)境變化又接踵而至。

如何解決產(chǎn)業(yè)園發(fā)展頑疾，精準(zhǔn)匹配企業(yè)發(fā)展需求，成為破局關(guān)鍵。

01 不懼問題 找沉疴

根據(jù)Wind資訊中城投公司2023年年度報告統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年12月31日，國內(nèi)城投公司有息債務(wù)金額為64.1萬億。

城投債雖“難解”，但卻有著國家增加化債資金10萬億元，用于置換存量隱性債務(wù)。

國家以時間+定向資金扶持去紓解地方債務(wù)的燃眉之急。

目前不少地方都著手行動，盤活存量資產(chǎn)，這其中，作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展載體的產(chǎn)業(yè)園區(qū)自然成為重中之重。

走訪的不少園區(qū)空置率達(dá)到20%。甚至，還有一些新建園區(qū)，在40%以上。

現(xiàn)階段發(fā)現(xiàn)問題不可怕，反而該慶幸，能夠全面清晰地“診斷”自身狀態(tài)，才能真的切到重點(diǎn)。

那么，現(xiàn)階段地方產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展過程中載體方面有哪些共性問題呢？

老規(guī)矩，仍舊從實(shí)際案例展開。

中部地區(qū)某縣，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)多集中在輕工、食品、裝備制造等產(chǎn)業(yè)，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)園建設(shè)非常多的四層及以上廠房，且一層層高約6米、二層及以上約4.5米，近乎批發(fā)似的統(tǒng)一規(guī)格、統(tǒng)一設(shè)計(jì)，沒有考慮差異化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，并且廠房規(guī)格僅適合輕工業(yè)類產(chǎn)業(yè)，并未考慮裝備制造業(yè)，現(xiàn)如今該縣域高層廠房多處于空置狀態(tài)，招商去化“舉步維艱”。

這是很典型的載體設(shè)計(jì)規(guī)格問題，其中暴露了兩大問題，其一，產(chǎn)業(yè)類型與物業(yè)類型錯位，原則上適合上樓的產(chǎn)業(yè)，實(shí)際都在使用單層廠房；其二，產(chǎn)品設(shè)計(jì)過于單一，統(tǒng)一設(shè)計(jì)的廠房規(guī)格，并未考慮后續(xù)招商階段不同企業(yè)用地需求，提升后續(xù)招商轉(zhuǎn)化的難度。

北部地區(qū)某園區(qū)定位是數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園，可實(shí)際招商過程中入駐的企業(yè)多為裝備制造、工程機(jī)械產(chǎn)業(yè)，其單棟廠房面積超萬平，但僅配置2部電梯，承重為2T，同層電路設(shè)置僅單線，無法做單元分割；其配套措施餐廳單時段僅可容納約500人。

這個案例不僅涉及到了產(chǎn)業(yè)類型與物業(yè)類型錯位問題，更涉及到工藝需求與物業(yè)參數(shù)不符，以單層廠房電梯荷載為例，因該園區(qū)廠房未設(shè)置吊裝口，只能通過電梯進(jìn)行設(shè)備上樓，但其最大承重僅限2T，基本不符合裝備上樓承重需求。

這種設(shè)計(jì)矛盾，完全可以在園區(qū)物業(yè)載體設(shè)計(jì)之初進(jìn)行規(guī)避，可實(shí)際產(chǎn)業(yè)園發(fā)展過程中，往往到招商階段的話，才能發(fā)現(xiàn)這些漏洞。

此外，最容易忽視的配套措施建設(shè)，在招商路途中也可成為“攔路虎”。

例如上述案例中的園區(qū)建筑面積達(dá)到16.5萬平方米，僅考慮500人的就餐問題，且園區(qū)周邊生活配套基本為零，園區(qū)招商人員面對企業(yè)主訴求時無法給予解答。

還有些配套設(shè)施設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)不合理，例如輕工業(yè)產(chǎn)業(yè)園中，宿舍設(shè)計(jì)成單人間；高端醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園中，宿舍卻是六人間、八人間等。

這些痛點(diǎn)在產(chǎn)業(yè)園建設(shè)之初不易察覺，但在后續(xù)實(shí)際招商過程卻成為“致命”漏洞。

02 分步驟解題 策劃與招商

從不同地區(qū)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展中面臨的實(shí)際問題，可以提煉出三點(diǎn)共性。

其一，載體供給問題，其中包含當(dāng)?shù)赜袩o充足存量載體；有無對應(yīng)性質(zhì)用地。

其二，廠房規(guī)格問題，產(chǎn)業(yè)類型是否與物業(yè)類型匹配；物業(yè)參數(shù)是否與工藝需求匹配。

其三，園區(qū)設(shè)計(jì)問題，規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理，產(chǎn)品面積設(shè)置是否多樣性，是否能滿足不同產(chǎn)業(yè)或者特定產(chǎn)業(yè)不同企業(yè)的需求；園區(qū)配套設(shè)施是否完善，生活配套（如餐廳、宿舍等）與特定產(chǎn)業(yè)用工需求是否匹配等等。

那么，解決方案在哪里？這些既定問題是否只有推倒重來這一個選項(xiàng)？

當(dāng)然不是。

我們要做的，其實(shí)只有一件事，產(chǎn)業(yè)園區(qū)載體與企業(yè)需求相匹配。

而辦到這一點(diǎn)，則需要根據(jù)實(shí)際情況分步驟解決。

若產(chǎn)業(yè)園尚處于規(guī)劃階段，只需把招商前置至園區(qū)定位策劃階段。

從招商視角前瞻性考慮園區(qū)去化問題，綜合研判產(chǎn)業(yè)發(fā)展、載體建設(shè)和招商去化目標(biāo)及要求進(jìn)行項(xiàng)目定位，提高產(chǎn)品匹配性和去化率。

科學(xué)的產(chǎn)業(yè)園物業(yè)設(shè)計(jì)，充分考慮五個維度：載體類型、建筑配比、建筑戶型、建筑層高、廠房層數(shù)、廠房荷載。

若產(chǎn)業(yè)園已建成，產(chǎn)品規(guī)格也已定型，但造血能力不足，則需要“騰籠換鳥”，重新進(jìn)行產(chǎn)業(yè)定位規(guī)劃及招商策劃。

而不論是哪一種情況，都需要我們擁有更高的能力。

做到懂產(chǎn)業(yè)、懂招商、懂園區(qū)、懂建設(shè)！

這些真的能辦到嗎？

那我們以谷川產(chǎn)業(yè)研究院服務(wù)過的產(chǎn)業(yè)園案例來解析一下吧。

以湖南婁底高新區(qū)為例，前期谷川產(chǎn)業(yè)研究院精銳研究團(tuán)隊(duì)扎根婁底當(dāng)?shù)剡M(jìn)行深度調(diào)研，結(jié)合當(dāng)?shù)卦诤鲜〉馁Y源稟賦以及產(chǎn)業(yè)基底，將電子生產(chǎn)設(shè)備、電子元器件、智能終端三大細(xì)分產(chǎn)業(yè)方向，并詳細(xì)規(guī)劃了三大細(xì)分產(chǎn)業(yè)初期發(fā)展、中期壯大、遠(yuǎn)期前瞻布局的行動方案，深入到產(chǎn)業(yè)鏈上中下游三四級產(chǎn)業(yè)企業(yè)配比及其園區(qū)物業(yè)載體設(shè)計(jì)要點(diǎn)。

具體點(diǎn)，如電子信息產(chǎn)業(yè)廠房層高、載重、配套措施設(shè)計(jì)參數(shù)等等，環(huán)環(huán)相扣，細(xì)致入微的落地行動方案，明確產(chǎn)業(yè)園地塊空間布局、強(qiáng)排方案與開發(fā)時序。

按圖索驥，其圖必須是基于“千錘百煉”的實(shí)踐。

谷川產(chǎn)業(yè)研究院通過產(chǎn)業(yè)定位規(guī)劃與園區(qū)載體設(shè)計(jì)相耦合，以企業(yè)選址視角切入園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)，建設(shè)與產(chǎn)業(yè)定位更契合、與企業(yè)生產(chǎn)更切合的園區(qū)載體，自然能夠精準(zhǔn)匹配企業(yè)不同階段的發(fā)展需求。

寫在最后

產(chǎn)業(yè)園沉疴頑疾，只有深入到招商一線，了解到企業(yè)真實(shí)選址需求，才能從根本上解決問題。

而我們要做的，是直面問題，靠實(shí)踐“丈量”不同產(chǎn)業(yè)不同企業(yè)真實(shí)的載體設(shè)計(jì)需求，真正做到企業(yè)“心坎”上。