先拋出，一個問題：

招商之前，到底能“前置”什么？

是產(chǎn)業(yè)定位，或是載體設(shè)計。

各地響應(yīng)“制造第一”，產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)也隨之提速。

拿地建設(shè)熱火朝天，招商運營卻“靜悄悄”。

基于不斷實踐，“P+EPC+O”模式逐漸走進(jìn)產(chǎn)業(yè)園的視野中。

何為“P+EPC+O”模式？就招商而言，有哪些環(huán)環(huán)相扣之處？

01 P+EPC+O 三位一體

前不久，我們與各地政府交流，聽到了：

自《公平競爭審查條例》出臺，對招商工作提出了更高要求。

現(xiàn)在基本一個區(qū)域一年單項目的去化1-2萬方，已經(jīng)是非常正常的數(shù)字了。

甚至，有的園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位與實際市場基礎(chǔ)、需求脫節(jié)，項目招引不足致常年“沉睡”。

很顯然，急劇增加的產(chǎn)業(yè)載體供應(yīng)與產(chǎn)業(yè)招商的導(dǎo)入之間，似乎并不適配市場。

這背后，不少問題是出現(xiàn)在招商引資的前期階段。往往前期階段，最容易被各個產(chǎn)業(yè)園區(qū)忽視。

“P+EPC+O”模式，真正詮釋了產(chǎn)業(yè)園區(qū)全生命周期管理。

通俗的講，從園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位、開發(fā)策劃、建設(shè)管理，直到招商運營，都是環(huán)環(huán)相扣的。

P——策劃、EPC——設(shè)計+采購+建造、O——運營。

以策劃為切入點，設(shè)計采購建造一體化交付為落腳點，以專業(yè)化的運營，來配合投資主體共同完成產(chǎn)業(yè)服務(wù)的工作。

在“三位一體”的架構(gòu)中，打通全生命周期管理是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的致勝關(guān)鍵。

從圖上可看，我們主要負(fù)責(zé)四個板塊：定位策劃、建設(shè)管理、園區(qū)招商、園區(qū)運營。

我們整體服務(wù)底層依據(jù)：高度貼合市場需求+符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢+結(jié)合項目投資熱度+符合地方政策指引+以載體去化為核心。

在研究「P+EPC+O」，先理解EPC。

EPC，是總承包模式。

2016年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)工程總承包發(fā)展的若干意見》，鼓勵政府項目帶頭推進(jìn)工程總承包。

現(xiàn)在看，園區(qū)「EPC+O」并非法定的概念，就是傳統(tǒng)EPC的衍生模式。

承包方除了要去承擔(dān)傳統(tǒng)意義上的設(shè)計、采購、施工任務(wù)以外，還要去包攬項目所有的運營管理任務(wù)。

園區(qū)在「EPC+O」上，為什么又要引入了“P”？

一句話說清楚，就是產(chǎn)業(yè)定位與開發(fā)建設(shè)、招商運營嚴(yán)重脫節(jié)，無法滿足企業(yè)生產(chǎn)需求，導(dǎo)致園區(qū)空置率上升。

我們認(rèn)為，整體的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃來驅(qū)動，從頂層設(shè)計角度切入園區(qū)開發(fā)建設(shè)業(yè)務(wù)，后續(xù)各階段的招商運營才能相繼落地。

這樣操作下來，杜絕了“策劃不對規(guī)劃負(fù)責(zé)、規(guī)劃不對產(chǎn)業(yè)負(fù)責(zé)、產(chǎn)業(yè)不對運營負(fù)責(zé)、運營不對盈利負(fù)責(zé)”的怪圈和通病。

02 P-定位策劃相當(dāng)重要

每次去往各園區(qū)調(diào)研，不少園區(qū)空置率達(dá)到了20%。

甚至，還有一些新建園區(qū)，則基本都在40%以上。

有的廠房，一層大多租給一些倉儲物流、家居建材等公司當(dāng)倉庫，二層及以上大多空置待租。

缺少科學(xué)的市場調(diào)研、縝密的前期策劃與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)定位與實際市場基礎(chǔ)、需求嚴(yán)重脫節(jié)，項目招引不足讓土地常年“沉睡”，園區(qū)運營難上加難。

基于此，我們提出了「P+EPC+O」產(chǎn)業(yè)園區(qū)全生命周期管理。

首先，定位策劃P，分為產(chǎn)業(yè)定位和開發(fā)策劃。

以谷川“超百萬真實選址項目數(shù)據(jù)” 為核心優(yōu)勢，系統(tǒng)分析區(qū)域產(chǎn)業(yè)投資趨勢與企業(yè)選址載體訴求。

一塊工業(yè)用地，不管是100畝還是200畝，最佳的容積率是多少？應(yīng)該做哪些產(chǎn)品？是做多層的，還是做單層的？

想招引的企業(yè)，有沒有多層的需求？一層設(shè)備是否可以進(jìn)去？卸貨平臺做多高？需不需要潔凈車間等？

這些都是在充分的市場調(diào)研之后，才能得到的一個精準(zhǔn)的判斷。

先看案例：王副市長該如何決策？

王副市長，剛上任一個月，安排了對分管區(qū)域的實地考察。

經(jīng)過一段時間，他走訪了園區(qū)內(nèi)各個產(chǎn)業(yè)中有代表性的企業(yè)，包括紡織、食品、電子信息、生物醫(yī)藥、新能源等。

隨著深度調(diào)研，發(fā)現(xiàn)整個園區(qū)在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，方向也比較多，企業(yè)似乎各自為戰(zhàn)、平平無奇。

甚至，沒有形成有效的產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同效應(yīng)，部分產(chǎn)業(yè)存在堵點，如供應(yīng)鏈不暢、技術(shù)創(chuàng)新不足等。

再看案例，園區(qū)接下來該找誰分析？

某高新區(qū)規(guī)劃了200畝左右的園區(qū)，計劃建設(shè)電子信息產(chǎn)業(yè)園。

前期，園區(qū)管委會找好了一家本地的建筑設(shè)計研究院為園區(qū)提供建設(shè)施工圖紙。

溝通下來卻發(fā)現(xiàn)，設(shè)計院主要對是對建筑形態(tài)的圖紙落位和建筑法規(guī)相符性的考慮。

關(guān)于招引的產(chǎn)業(yè)、企業(yè)生產(chǎn)運營上訴求，主要還是聽取園區(qū)管委會的想法。

雖然之前有所接觸電子信息企業(yè)，但是對于企業(yè)廠區(qū)內(nèi)產(chǎn)線的布置、整體園區(qū)的功能布局、多樣產(chǎn)品企業(yè)的兼容性等并沒有整體系統(tǒng)的建議。

通過案例，我們可看到問題：

園區(qū)沒有明確的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)多而雜、缺乏競爭力。

表面看似繁榮，但實際上資源分散，難以形成合力。如此“大雜院”式的產(chǎn)業(yè)定位，無法實現(xiàn)良性產(chǎn)業(yè)發(fā)展，導(dǎo)致區(qū)域沒有產(chǎn)業(yè)競爭力和發(fā)展動力。

事實上，對于產(chǎn)業(yè)細(xì)分領(lǐng)域的發(fā)展現(xiàn)狀、轉(zhuǎn)移趨勢，多數(shù)人是不太了解的，也就很難制定目標(biāo)清晰的招商策略。

還有園區(qū)建設(shè)，有可能是載體設(shè)計與招商方向存在錯配，根本不符合企業(yè)生產(chǎn)需求。

比如，貨柜車需要多寬的道路、多大的轉(zhuǎn)彎半徑？企業(yè)的生產(chǎn)設(shè)備怎么進(jìn)電梯、進(jìn)樓層、進(jìn)車間？

再比如，是否需要吊裝？水電氣網(wǎng)、層高如何匹配？要增加哪些配套服務(wù)？容積率設(shè)定為多少？

總能聽到，園區(qū)設(shè)計圖紙，給到本地相對權(quán)威設(shè)計院去做，但針對產(chǎn)業(yè)層面的研究和細(xì)化并沒做過。

按照“先設(shè)計后定位、先建設(shè)后招商”的傳統(tǒng)模式建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，結(jié)果企業(yè)需求與物業(yè)空間不匹配。

這正是各園區(qū)廠房閑置的原因，導(dǎo)致招商困難，逐漸成為了“沉睡資產(chǎn)”。

所以說，產(chǎn)業(yè)園不是建好一棟樓之后，再為了塞滿企業(yè)而去招商。

由于缺乏科學(xué)規(guī)劃和市場調(diào)研，一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)在立項之初就存在盲目跟風(fēng)、重復(fù)建設(shè)的問題。

這些園區(qū)，往往對區(qū)域資源稟賦、產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢的深入分析不夠，導(dǎo)致項目定位不準(zhǔn)確、功能布局不合理，最終難以吸引企業(yè)入駐。

值得一提的是，園區(qū)開發(fā)策劃時，從產(chǎn)品定位分析有五個維度：載體類型、建筑配比、建筑戶型、建筑層高、廠房層數(shù)、廠房荷載。

我們可通過意向地方的真實項目數(shù)據(jù)，了解市場情況，分析產(chǎn)業(yè)定位、企業(yè)對載體的需求、企業(yè)的投資訴求等，并以此進(jìn)行科學(xué)的園區(qū)策劃工作。

這樣一來，后續(xù)再圍繞重點項目開展招商對接，至少不是本末倒置的做法，才能保證較好的完成招商去化。

03 EPC+O-建設(shè)與運營不分離

傳統(tǒng)模式下，政府投資項目的建設(shè)和運營往往分離，一般項目建成后再委托第三方運營或由平臺公司運營。

但如果項目建設(shè)階段考慮運營不足，往往會造成運營不暢、成本增加、技術(shù)適用錯誤等，最終導(dǎo)致項目失敗。

在園區(qū)建設(shè)和管理中，先規(guī)劃、后建設(shè)是一個重要經(jīng)驗。缺乏頂層設(shè)計的園區(qū)，后期的運營將會十分困難。

提到園區(qū)建設(shè)，谷川集團(tuán)旗下的谷川高科板塊，正是基于前期的定位策劃，將運營需求前置到設(shè)計階段。

在對區(qū)域環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行詳細(xì)分析與全面研究的基礎(chǔ)上，從項目運營的角度導(dǎo)入前期規(guī)劃設(shè)計，確保設(shè)計、施工和運營各個環(huán)節(jié)有效銜接。

園區(qū)設(shè)計不錯，策劃也沒有偏差，在落實下去的時候，也一定是有把控者，來監(jiān)督圖紙的完成度，以及如何后期與招商運營銜接。

說到這一點，我們可以為業(yè)主提供工程設(shè)計或設(shè)計管理服務(wù)、對設(shè)備采購和施工進(jìn)行全過程項目管理。

從而降低項目風(fēng)險，提高項目整體開發(fā)效率和收益，對項目采用科學(xué)的方法和手段進(jìn)行控制，協(xié)調(diào)有關(guān)單位之間的關(guān)系。

并且，向業(yè)主提交可行的項目前期和后期的管理工作計劃，以及完整的建設(shè)管理服務(wù)檔案資料，組織工程的交工、竣工驗收及綜合驗收，并使工程順利投入使用，在辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證書后移交給業(yè)主。

再說O，包含園區(qū)招商、園區(qū)運營（物業(yè)管理與企業(yè)運營）。

這里先說園區(qū)招商，熟悉谷川的地方政府基本都比較了解。

這段時間，不少區(qū)域，裁撤地方招商部門、取消基層招商指標(biāo)、組建國有招商公司。

市場化招商濃度變高，新模式摸著石頭過河，招商引資大勢所趨。

當(dāng)下，由國企引領(lǐng)的招商模式，重要性也愈發(fā)凸顯，將成為地方政府關(guān)注的焦點。

我們在訪問省會城市的一家平臺公司中，專職負(fù)責(zé)招商的僅有一人。

以往，許多工作是在建設(shè)完成后，從其他部門臨時抽調(diào)人員來協(xié)助政府招商和簽約工作。現(xiàn)在，招商任務(wù)轉(zhuǎn)交給平臺公司后，不僅缺乏相關(guān)經(jīng)驗，而且實際上無人承擔(dān)。

因為當(dāng)?shù)貒衅髽I(yè)編制只增不減，無法為招商團(tuán)隊提供額外的人員編制，目前僅由總經(jīng)理帶著一名招商人員負(fù)責(zé)相關(guān)工作。

很明顯，從人力分配到專業(yè)招商能力，現(xiàn)在不少園區(qū)還是存在一定的欠缺。尤其國有園區(qū)，需要借力專業(yè)招商的團(tuán)隊解決中長期的高質(zhì)量發(fā)展需求。

我們基于自主研發(fā)產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，解決了兩個問題：

一是，招商引資的信息化成本相對較高，投資項目難以實現(xiàn)統(tǒng)籌管理。

二是，不少地方招商存在局限性，做不到第一時間跟進(jìn)企業(yè)投資動態(tài)。

在谷川聯(lián)行項目庫里，對投資意向的企業(yè)，有的項目我們跟進(jìn)了三五年，非常清楚企業(yè)增資擴(kuò)產(chǎn)、延伸產(chǎn)業(yè)鏈的機(jī)會在哪。

或者，有的企業(yè)以前就投產(chǎn)了，現(xiàn)在發(fā)展壯大了，想去其他地方設(shè)立總部、擴(kuò)大生產(chǎn)，這些老項目裂變后，仍然有機(jī)會給地方做產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。

不僅在北京、上海、廣州、深圳等一線城市設(shè)立公司，也沒有忽略武漢、長沙、成都、貴陽等中西部城市。

對不同地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀做出評估與預(yù)判，有針對性地進(jìn)入展開項目對接、互訪考察，協(xié)助政企雙方高效洽談，打通招商過程中難點與堵點，確保項目快速落地。

寫在最后

“P+EPC+O”模式，從策劃定位出發(fā)，通過精準(zhǔn)的市場分析和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，確保園區(qū)建設(shè)與市場需求高度契合。

在設(shè)計+采購+建造階段，一體化交付模式有效提高了項目效率和質(zhì)量，最終通過專業(yè)化的招商運營服務(wù)，實現(xiàn)園區(qū)產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

不僅在于各環(huán)節(jié)之間的緊密銜接，更在于以市場需求為導(dǎo)向，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心，以載體去化為目標(biāo)的核心理念。

通過前置策劃定位，精準(zhǔn)把握產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢和企業(yè)需求，有效避免了園區(qū)建設(shè)的盲目性和資源浪費。同時，專業(yè)化招商運營團(tuán)隊，憑借豐富的經(jīng)驗和資源，為園區(qū)引入優(yōu)質(zhì)企業(yè)，推動園區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集及高質(zhì)量發(fā)展。