先看一組，財(cái)政局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：

中國(guó)行政事業(yè)性國(guó)有資產(chǎn)規(guī)模，幾乎接近60萬(wàn)億元。

這一數(shù)字的背后，如何用好資產(chǎn)、提高資金使用效率成為各界的關(guān)注點(diǎn)。

在存量時(shí)代的背景下，如何盤(pán)活閑置資產(chǎn)是地方政府的“硬骨頭”，也是國(guó)企平臺(tái)的“攻堅(jiān)課題”。

以前，市場(chǎng)反饋總是聲音大于行動(dòng)。但現(xiàn)在，盤(pán)活存量資產(chǎn)就是財(cái)政開(kāi)源節(jié)流的方式之一。

我們看到，產(chǎn)業(yè)園相較于增量開(kāi)發(fā)，存量盤(pán)活的難度更大，收益周期也更長(zhǎng)。

若單純靠資本手段盤(pán)活，只是解決燃眉之急。真正讓資產(chǎn)“活”起來(lái)，更需要招商運(yùn)營(yíng)持續(xù)去創(chuàng)造。

就產(chǎn)業(yè)園招商而言，真正缺乏的是資產(chǎn)盤(pán)活與運(yùn)營(yíng)能力。

01?重磅出臺(tái) 備受關(guān)注

我們?cè)谧咴L(fǎng)調(diào)研中，經(jīng)常與國(guó)有園區(qū)的負(fù)責(zé)人交流，也聽(tīng)到了：

“能盤(pán)的都已經(jīng)盤(pán)得差不多了，剩下都是難啃的骨頭”。

有些閑置土地因種種原因“沉睡”10多年，有些資產(chǎn)早年手續(xù)不齊全、權(quán)屬不明確，有些資產(chǎn)牽涉多方難以協(xié)調(diào)。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為全國(guó)存量資產(chǎn)中的重要一環(huán)，招商運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)管理、價(jià)值提升等方面?zhèn)涫荜P(guān)注。

早在2022年6月，重磅出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》（以下稱(chēng)為意見(jiàn)）。

其中強(qiáng)調(diào)了，盤(pán)活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。

伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量和規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)。尤其，縣級(jí)以下的中小型園區(qū)更是不計(jì)其數(shù)，園區(qū)存量資產(chǎn)規(guī)模體量巨大。

現(xiàn)階段，不少園區(qū)存在空置率高、產(chǎn)業(yè)衰退、資產(chǎn)回報(bào)率低等問(wèn)題。

在我國(guó)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、淘汰落后產(chǎn)能、國(guó)有資產(chǎn)提質(zhì)增效等因素驅(qū)動(dòng)下，呼喚大量低效或閑置的“沉睡”資產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)的聲音愈發(fā)高漲。

當(dāng)《意見(jiàn)》發(fā)布后，在盤(pán)活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資具有重要意義。

比如，有利于防范化解地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債水平，提升再投資能力。

在重點(diǎn)領(lǐng)域項(xiàng)目建設(shè)上，可以吸引各類(lèi)社會(huì)資金參與，廣泛調(diào)動(dòng)社會(huì)資本積極性。

當(dāng)下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革已進(jìn)入深水區(qū)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和融資機(jī)構(gòu)的深層次矛盾逐漸凸顯。

在這種情況下，園區(qū)只有通過(guò)“自救”，盤(pán)活融資平臺(tái)的沉淀資金和存量資產(chǎn)，才能改善資金短缺的困局，緩解產(chǎn)業(yè)投資不足的現(xiàn)狀。

一位國(guó)有園區(qū)的負(fù)責(zé)人提到：

“盤(pán)活最終目標(biāo)是要“活”，打通了建設(shè)管理堵點(diǎn)之后，要轉(zhuǎn)化資產(chǎn)價(jià)值，提升盤(pán)活效率”。

針對(duì)這個(gè)命題，谷川培訓(xùn)學(xué)校篩選了《盤(pán)活存量資產(chǎn)》的相關(guān)課程，以便各位深入研究與探索，盤(pán)什么、如何盤(pán)，以及國(guó)有資產(chǎn)價(jià)值的全周期管理。

我們看到，大部分園區(qū)平臺(tái)公司國(guó)有資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)能力不足。

一方面，部分園區(qū)平臺(tái)公司對(duì)國(guó)有資產(chǎn)管理意識(shí)淡薄、方法落后、措施不力、工作不到位，未能實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)在管理運(yùn)營(yíng)上保值增值。

另一方面，部分動(dòng)作落實(shí)不到位，甚至有的并未真正實(shí)施，有的公司還未將其納入管理運(yùn)營(yíng)，還有的管理效率低下，存在收益不足等現(xiàn)象。

02?始于資本 興于運(yùn)營(yíng)

盤(pán)活存量資產(chǎn)的落地操作，必須通過(guò)運(yùn)營(yíng)來(lái)激活和提升資產(chǎn)的價(jià)值。

但是，產(chǎn)業(yè)園區(qū)類(lèi)型不同，可能定位不同做的動(dòng)作就不一樣。

比如新材料產(chǎn)業(yè)園、智能制造產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)新孵化器，不同的定位，決定了運(yùn)營(yíng)很難完全標(biāo)準(zhǔn)化。

更重要的是，如何去做前期的產(chǎn)業(yè)定位，把定位和運(yùn)營(yíng)深度結(jié)合起來(lái)，這樣才能不斷吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐。

那么，如何盤(pán)活產(chǎn)業(yè)園區(qū)存量資產(chǎn)？

我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速期，核心城市能級(jí)不斷提升，以核心都市圈帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的趨勢(shì)愈加明顯。

有的地方，通過(guò)資產(chǎn)重組方式或項(xiàng)目打包的方式提升資產(chǎn)吸引力，提升收益率水平，樹(shù)立先進(jìn)典型、發(fā)揮示范引領(lǐng)作用。

還有的地方，引入第三方專(zhuān)業(yè)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商，各自分工、合作共贏。

確實(shí)，“盤(pán)活”是政策的出發(fā)點(diǎn)，資本是激活各方力量的手段。最終，不僅要從存量資產(chǎn)中“盤(pán)”出資金，還要讓存量資產(chǎn)“活”得精彩。

“活”的命題，需要專(zhuān)業(yè)的園區(qū)運(yùn)營(yíng)商來(lái)解答。

即政府利用資源優(yōu)勢(shì)搭臺(tái)，民企提供資產(chǎn)盤(pán)活的操盤(pán)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)國(guó)企與民企合作共贏。

“不識(shí)廬山真面目，只緣身在此山中”，這時(shí)往往要借助外力來(lái)重新審視自己。

面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，與經(jīng)驗(yàn)豐富的市場(chǎng)化招商機(jī)構(gòu)合作，兼聽(tīng)廣攬，是比“沒(méi)弄清楚情況就大手筆投入”更好的選擇。

谷川聯(lián)行作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展運(yùn)行服務(wù)商，堅(jiān)持打造“產(chǎn)業(yè)咨詢(xún)+產(chǎn)業(yè)招商”閉環(huán)，提供園區(qū)招商運(yùn)營(yíng)的解決方案。

這些年，我們?cè)谧越▓@區(qū)中，不斷實(shí)踐和完善“產(chǎn)業(yè)園區(qū)全生命周期管理”，打造了園區(qū)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系。

通過(guò)提高園區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理能力，為人才、企業(yè)、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造出一個(gè)富有活力的生態(tài)化的發(fā)展空間，從而提升園區(qū)的存量資產(chǎn)價(jià)值，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)園區(qū)存量資產(chǎn)增值的核心驅(qū)動(dòng)力。

03?三個(gè)層面 重要建議

當(dāng)前，國(guó)有企業(yè)改革進(jìn)入新發(fā)展階段，在推進(jìn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的進(jìn)程中，如何盤(pán)活國(guó)有企業(yè)的存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化是重要課題之一。

盤(pán)活存量資產(chǎn)是一個(gè)復(fù)雜而長(zhǎng)期的過(guò)程，核心要把握好以下三個(gè)層面：

首先，摸清資產(chǎn)存量。

建立資產(chǎn)評(píng)價(jià)體系，通過(guò)全面梳理和評(píng)估存量資產(chǎn)，建立資產(chǎn)臺(tái)賬，對(duì)各類(lèi)型持有資產(chǎn)進(jìn)行及時(shí)有效的監(jiān)控和管理。

然后，完善資產(chǎn)分級(jí)分類(lèi)管理制度，識(shí)別優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和低效資產(chǎn)，根據(jù)資產(chǎn)的實(shí)際狀況采取分類(lèi)施策。

此外，還可借助信息化、數(shù)字化等技術(shù)手段，搭建統(tǒng)一的數(shù)字化資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的集中、規(guī)范管理。

其次，盤(pán)活資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

資產(chǎn)管理的終極目標(biāo)是通過(guò)自身的管理能力持續(xù)提升資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益，使得資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)一步增值，達(dá)到投資回報(bào)最大化。

企業(yè)可通過(guò)改造提升、運(yùn)營(yíng)優(yōu)化、增值服務(wù)、業(yè)態(tài)提升等多種方式提升資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益，同時(shí)針對(duì)資產(chǎn)“投融建管退”全生命周期價(jià)值鏈各環(huán)節(jié)，梳理完善組織建設(shè)及管控流程，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理。

此外，國(guó)有企業(yè)還可以通過(guò)運(yùn)營(yíng)層面的混改、合資方式，引入專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)資源和優(yōu)勢(shì)的互補(bǔ)，借鑒先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，不斷提高存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的效率和水平。

然后，挖掘資產(chǎn)價(jià)值。

企業(yè)要從經(jīng)營(yíng)思維向“經(jīng)營(yíng)+資本”思維轉(zhuǎn)變，通過(guò)打造專(zhuān)業(yè)能力，提升經(jīng)營(yíng)價(jià)值，推動(dòng)持有資產(chǎn)價(jià)值提升，通過(guò)開(kāi)展證券化、金融化資本運(yùn)作。

從而，進(jìn)一步挖掘和放大資產(chǎn)價(jià)值，打通資產(chǎn)退出通道，實(shí)現(xiàn)“資金回流-再投資”的資本閉環(huán)。

同時(shí)，動(dòng)態(tài)調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，適時(shí)處置變現(xiàn)低效的存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

這些年資產(chǎn)盤(pán)活，一直是這幾年地方政府和國(guó)有企業(yè)的一項(xiàng)重點(diǎn)工作。

眾多園區(qū)國(guó)企，早都已經(jīng)將主要精力投入到了存量更新盤(pán)活這個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)上了，這已經(jīng)成為各類(lèi)園區(qū)開(kāi)發(fā)類(lèi)國(guó)企全新的主責(zé)主業(yè)了。

比如，上海市屬唯一以園區(qū)為主業(yè)的國(guó)企臨港集團(tuán)，其公司定位早已經(jīng)變成了“科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的推動(dòng)者+區(qū)域轉(zhuǎn)型和城市更新的建設(shè)者”，上海的城市更新特別是產(chǎn)城更新已經(jīng)成為其主責(zé)主業(yè)。

其中，包括由其領(lǐng)銜發(fā)起的國(guó)內(nèi)最大規(guī)模的園區(qū)開(kāi)發(fā)類(lèi)基金——計(jì)劃募資規(guī)模100億元的上海園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展母基金，其設(shè)立的主要目的就是為了推進(jìn)園區(qū)二次開(kāi)發(fā)和存量產(chǎn)業(yè)用地盤(pán)活。

在徐匯落地的第一個(gè)子基金，就是首先對(duì)發(fā)展成熟的漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)的部分老舊廠房進(jìn)行改造提升。

還有，亦莊國(guó)有平臺(tái)公司亦莊控股旗下專(zhuān)門(mén)成立了亦莊城市更新公司，并在2020年被確定為亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)“城市更新”國(guó)有平臺(tái)公司。

主要圍繞“空間重構(gòu)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、產(chǎn)城融合”三個(gè)維度，推動(dòng)亦莊新城的低效用地盤(pán)活工作，目標(biāo)是成為“國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的城市有機(jī)更新發(fā)展商”。

所以說(shuō)，國(guó)企操盤(pán)理念和邏輯，也應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)的調(diào)整，并不是提高容積率、建設(shè)新載體，這么簡(jiǎn)單化了。

然而，更應(yīng)該從空間邏輯到片區(qū)邏輯、從單體盤(pán)活到有機(jī)更新、從盈利主導(dǎo)到功能主導(dǎo)、從行政指令到規(guī)劃引領(lǐng)等，并據(jù)此調(diào)整自身的定位、補(bǔ)強(qiáng)自身的能力、建設(shè)專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)、尋找合適的伙伴、扮演正確的角色、形成落地的打法。

最后，再次提醒各位谷川培訓(xùn)學(xué)校精心挑選了《盤(pán)活存量資產(chǎn)》的相關(guān)課程，歡迎各位掃碼咨詢(xún)內(nèi)容，以期帶來(lái)參考與啟示。