深圳2年，蘇州2年，北京3年，成都3年......

各地產(chǎn)業(yè)園之間的競爭，越來越激烈。

一開始降租金，后來干脆免租金，現(xiàn)在又變成比誰的免租期更長。

杭州下了更大賭注，直接宣布5年零租金。

園區(qū)招商，似乎變成了廠房“拍賣”。

看到這種情況，有些地方可能會想，這么比下去，自己拿什么爭？是不是也得推出一樣的政策？

其實，不管是深圳、北京，還是杭州等城市，他們的政策，遠不止“免租金”那么簡單。

01 零租金政策

杭州這次發(fā)布的《關(guān)于實施“潤苗計劃”陪伴式扶持科技型初創(chuàng)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》（征求意見稿），最引人注意的，就是“5年零租金”：

市和區(qū)、縣（市）聯(lián)動統(tǒng)籌調(diào)配不少于20萬平方米的國有產(chǎn)業(yè)園區(qū)資源，承接遴選入園的“好苗子”企業(yè)等科技型初創(chuàng)企業(yè)，為其提供不超過5年的“零租金”創(chuàng)業(yè)場地。

當然，不是什么科創(chuàng)企業(yè)都能享受到，文件是這么說的：

成立時間不超過5年，研發(fā)人員占比不低于10%，研發(fā)費用占營業(yè)收入比重不低于5%，融資不超過2000萬元或估值不超過2億元的正規(guī)注冊企業(yè)。

有自主知識產(chǎn)權(quán)、技術(shù)領(lǐng)先，或者有顛覆性技術(shù)創(chuàng)新、有爆發(fā)性成長潛力的企業(yè)，條件可以放寬。除了免租金，還有真金白銀的支持。比如，“好苗貸”“好苗?！薄昂妹鐡?dān)”：

“好苗子”企業(yè)貸款，每年按實際貸款金額最高1%的年利率給補貼，最高每年拿20萬；

科研和成果轉(zhuǎn)化項目，擔(dān)保機構(gòu)給他們提供擔(dān)保，費率不超過0.5%。“好苗子”企業(yè)年研發(fā)投入增量的5%，給最高200萬元補助；

當年重新認定的高新技術(shù)企業(yè)，其年度研發(fā)投入額新增100萬元以上，按不超過新增額5%給補助。

看到這里，大家可能會覺得熟悉。

最先提出“只收夢想、不收租金”的深圳，也并非照單全收，同樣進行了“明碼標價”：

至少兩項發(fā)明專利，研發(fā)投入占比不低于10%，3年產(chǎn)值復(fù)合增長率要達到20%以上等。

說白了，企業(yè)得有技術(shù)、有創(chuàng)意、有潛力，后續(xù)能帶來產(chǎn)值、稅收、就業(yè)崗位，地方才會給免費空間。

廠房空著也是空著，不如賭一把，先把潛力股引入自己的池子里。賭對了，說不定就能培育出未來行業(yè)龍頭。

往更深層次看，杭州、深圳免租金背后，有三個邏輯：

○ 精準篩苗，先試后給

用研發(fā)占比、融資規(guī)模這些硬條件劃圈。有顛覆性技術(shù)的，條件再放寬，免租分期兌現(xiàn)，用業(yè)績說話，錢花得更穩(wěn)。

○ 生態(tài)化投喂，配套兜底

不只是免租金，貸款補貼、研發(fā)補助、中試支持一環(huán)扣一環(huán)，從場地到資金再到技術(shù)轉(zhuǎn)化，全鏈條服務(wù)都配齊了，企業(yè)來了自然就不想走。

○ 造血優(yōu)先，用空間換未來

國有園區(qū)的地就這么多，用免費使用權(quán)當鉤子，把有潛力的企業(yè)拉進來慢慢培育。等企業(yè)做大了，稅收、就業(yè)、產(chǎn)業(yè)鏈這些也就跟著來了。

02 靠不靠譜

大家可能會有幾個疑問：園區(qū)不會賠本嗎？是不是和反內(nèi)卷唱反調(diào)了？這種模式能長久嗎？

先回答第一個問題。

杭州的思路很清晰：不是直接去搶現(xiàn)成的好企業(yè)，而是自己培養(yǎng)“好苗子”。

5年零租金，不是是一次性給足，也不是完全白給。

比如，先給企業(yè)免2年租金，后面3年看他們營收、稅收能不能達標。要

是達標了，再繼續(xù)免租金；要是不達標，后續(xù)可能就需要補上租金。

國企也不吃虧，財政早就備好了補貼。

科創(chuàng)孵化的風(fēng)險難以避免，后續(xù)要是沒做起來，這筆錢就當交學(xué)費了。從“潤苗”到“壯苗”，有一套完整的培育流程，確保錢花在能長大的企業(yè)身上。

這種模式短期內(nèi)收益不明顯，但是企業(yè)未來成功的話，會帶來不錯的效果。

杭州某科技園區(qū)負責(zé)人就提到：“企業(yè)掌握核心技術(shù)，一旦落地就能帶動整條產(chǎn)業(yè)鏈?！?/p>

再看第二個問題。

反內(nèi)卷，其實反的是地方搶現(xiàn)成企業(yè)、靠稅收返還的做法。但杭州、深圳都是自己孵化企業(yè)，幫初創(chuàng)公司省錢，屬于良性競爭。

深圳做得更到位，不光給廠房，還把配套服務(wù)拉滿。

貸款、融資擔(dān)保、孵化路演、人才補貼、產(chǎn)業(yè)投資、產(chǎn)學(xué)研合作、場景補貼、科研經(jīng)費、研發(fā)補助、共享實驗室......十幾類支持全給配齊了。

只靠免租金，沒配套、沒生態(tài)、廠房設(shè)計不合理，或是沒做好定位規(guī)劃，即便短期內(nèi)把企業(yè)招進來了，最后可能還是留不住。

我們看到，某西部城市也給出了零租金政策，生產(chǎn)廠房免租一年，確實也吸引了一些企業(yè)。

但長期來看，有些園區(qū)載體設(shè)計不合理，可能免租也沒有多少企業(yè)愿意來；有些產(chǎn)業(yè)定位模糊，就算暫時租出去了，過兩年可能又空了。

怎么辦呢？

當廠房和需求對不上，該調(diào)整的就調(diào)整好。

承重不夠，就招工業(yè)設(shè)計項目；高層廠房上下樓貨運不便，就改成研發(fā)實驗室；位置偏遠，就配食堂、人才公寓，解決員工吃飯住宿問題。

園區(qū)沒特色，就在某個細分領(lǐng)域深耕，走“小而精”路線，比如上海“藥谷、機器人谷”、蘇州“生物醫(yī)藥園”。

杭州、深圳的政策，不是為了把空廠房填滿，而是為優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)鋪路。說白了，是“借廠房育產(chǎn)業(yè)”，不是“為了租廠房而隨便招企業(yè)”。

現(xiàn)在廠房過剩，最稀缺的就是企業(yè)。

市場行情不太樂觀，大企業(yè)減少投資計劃；小企業(yè)面臨生存問題，更容易為錢發(fā)愁。

想讓科創(chuàng)企業(yè)過來，最直接的辦法，就是免租金，把他們的包袱拿掉。省下來的這筆錢，就可以用在研發(fā)投入、購買設(shè)備、人員招聘等方面。

最后，零租金模式是否可持續(xù)，關(guān)鍵看兩點。

一是企業(yè)創(chuàng)新能力，在取得技術(shù)成就之后，后續(xù)能否再出新成果，保持行業(yè)地位；

二是后續(xù)變現(xiàn)能力，比如產(chǎn)值、稅收，以及上市后的估值。

03 能不能效仿

其他地方要學(xué)，得先和自己的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)綁在一起。

搞人工智能、生物醫(yī)藥這些高科技產(chǎn)業(yè)，配套得跟上；要是招制造業(yè)，廠房、物流就得靠譜。

有完善的科創(chuàng)要素、政策套餐和產(chǎn)業(yè)生態(tài)，才敢大方給“零租金”。

在杭州、深圳、北京、蘇州等地，這些條件都是現(xiàn)成的，還能為技術(shù)落地提供應(yīng)用場景。

比如深圳，針對人工智能和機器人產(chǎn)業(yè)，今年計劃開放100個應(yīng)用場景，準備全域全時全場景應(yīng)開盡開。

還有政策基金、人才政策、幫助企業(yè)對接各類資源，以及容錯免責(zé)保障。

比如杭州，在新文件提到，管理運營低成本創(chuàng)業(yè)空間時，國資部門可以更靈活；只要風(fēng)險防住了，該盡的責(zé)任盡到了，就算沒達到預(yù)期也能包容。

對于中小城市而言，咱們得問問自己：產(chǎn)業(yè)規(guī)劃靠不靠譜？配套服務(wù)能不能跟得上？招商政策能不能真落地？

沒有條件“豪賭”，不妨走穩(wěn)扎穩(wěn)打的路線。

不少內(nèi)陸地區(qū)，財政沒那么寬裕，高速成長的科創(chuàng)企業(yè)也不多，但在生產(chǎn)、物流、能源、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)聚集上有自己的強項。

咱們不用完全照搬杭州、深圳模式，得按照自身實際，搞出有差異的策略。

比如，先摸清目標企業(yè)需求，嘗試先租后建，后續(xù)照特定的規(guī)格來建廠房；劃出特定園區(qū)給“特權(quán)”，自己定價、批地塊，允許他們放開手腳試；建個招商“容錯本”，只要產(chǎn)業(yè)方向?qū)?，短期不達標可以免責(zé)。

學(xué)習(xí)杭州從“招商”到“育商”，看重產(chǎn)業(yè)鏈的每個環(huán)節(jié)。

把企業(yè)分成“小苗（科技型中小企業(yè)）—中苗（高新技術(shù)企業(yè)）—壯苗（科技領(lǐng)軍企業(yè)）”，缺資金了上全周期資本服務(wù)，從“招進來”到“養(yǎng)起來”。

再學(xué)習(xí)深圳，把配套做細了，讓企業(yè)一來就能接單、測試、找伙伴。

別光說“營商環(huán)境好”，要說“每周定一天，審批部門上門服務(wù)”，讓企業(yè)感受到誠意。

說到底，學(xué)政策不如學(xué)思路。

先盤家底，咱們什么產(chǎn)業(yè)強，物流、能源這些優(yōu)勢派上用場；

再定準方向，如果什么都想招，最后可能什么都招不到；

最后就是陪跑到底，企業(yè)剛起步時給訂單，發(fā)展起來了幫融資，出問題時能包容。

如今的招商，更看重的是，能不能給企業(yè)市場訂單、資金支持、應(yīng)用場景。

真把這些做到位了，不用比誰的免租期長，企業(yè)也愿意過來考察投資。